Крипто недвижимость Португалия: юридические и налоговые вопросы 2025

Опубликован в 22nd August, 2025

В: Я слышал, что Португалия дружественна к криптовалютам. Могу ли я купить там дом за биткоин или другие криптовалюты в 2025 году?

О: Да, становится все более возможным приобрести недвижимость в Португалии с помощью криптовалюты. Несмотря на то, что правовая база еще не является мейнстримом для каждой сделки, она адаптируется, и некоторые продавцы, застройщики и даже нотариусы все больше привыкают к таким типам сделок. Однако это далеко не простой обмен криптовалюты на ключи. Существуют важные юридические, налоговые и противоборствующие факторы отмывания денег (AML), на которые вы должны ориентироваться. Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property рекомендует провести тщательную юридическую проверку.

В: Каковы основные юридические шаги, которые необходимо предпринять, если я хочу использовать криптовалюту для покупки недвижимости?

О: Процесс обычно включает в себя несколько ключевых этапов, на которых криптовалюта встречается с традиционным правом собственности:

1. Соглашение с Продавцом: Прежде всего, продавец должен согласиться принимать криптовалюту в качестве оплаты или согласиться на механизм, при котором криптовалюта конвертируется в фиат (евро) в определенный момент для завершения продажи. Это должно быть четко оговорено в долговом договоре купли-продажи (CPCV).
2. Источник средств и AML/KYC: Это серьезное препятствие. Как агентства недвижимости, так и нотариусы подчиняются строгим правилам по борьбе с отмыванием денег (AML) и «Знай своего клиента» (KYC). Вам нужно будет предоставить исчерпывающие доказательства происхождения вашей криптовалюты — как вы ее приобрели, историю транзакций с бирж и, возможно, даже доказательство уплаты налогов на прибыль от криптовалюты в стране вашего происхождения. Это не подлежит обсуждению.
3. Конвертация в фиат (часто требуется): Несмотря на то, что прямые сделки с криптовалютой в обмен на недвижимость концептуально возможны, многие транзакции по-прежнему будут включать конвертацию криптовалюты в евро до окончательного акта (Escritura). Это может произойти через специализированную систему криптоплатежей или биржу, а затем сумма в евро будет переведена продавцу. Сроки и обменный курс для этой конвертации должны быть четко согласованы.
4. Участие нотариуса: Акт купли-продажи должен быть зарегистрирован у португальского нотариуса. Нотариусы все больше осведомлены о криптовалютных транзакциях, но будут крайне усердны в отношении AML/KYC. Некоторые нотариусы имеют больший опыт работы с криптовалютой, чем другие; Ключевым моментом является поиск человека, который будет чувствовать себя комфортно в процессе. Ваш юридический консультант, рекомендованный PortugalProperty.com, может помочь здесь.
5. Регистрация собственности: После подписания акта и подтверждения оплаты (будь то в криптовалюте или конвертированной фиате), собственность регистрируется на ваше имя в Управлении земельного кадастра (Conservatória do Registo Predial).

В: А как насчет налогов? Если я использую криптовалюту, буду ли я по-прежнему платить налоги на недвижимость, такие как IMT и гербовый сбор?

О: Безусловно. Использование криптовалюты в качестве средства обмена не освобождает вас от стандартных португальских налогов на недвижимость. Стоимость сделки для целей налогообложения будет определяться в евро.

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Это налог на передачу собственности. Он рассчитывается на основе наибольшей из двух величин: заявленной цены продажи или оценочной стоимости (VPT) недвижимости. Для определения этой стоимости будет использоваться эквивалент вашего криптовалютного платежа в евро.
• Гербовый сбор (Imposto do Selo): Это налог в размере 0,8% от стоимости недвижимости, указанной в акте (или ее VPT, если выше).

Эти налоги должны быть оплачены в евро до подписания окончательного акта.

В: Существуют ли какие-либо конкретные налоги на криптовалюту в Португалии на 2025 год, связанные с этой покупкой?

О: Позиция Португалии в отношении налогообложения криптовалют изменилась. С 2023 года были введены определенные правила для заработка в криптовалюте:

• Налог на прирост капитала (CGT): Если вы являетесь налоговым резидентом Португалии и фактически «распоряжаетесь» своей криптовалютой (т.е. используете ее для покупки недвижимости, что представляет собой обмен одного актива на другой), любая прибыль, которую вы получили от этой криптовалюты, может облагаться налогом на прирост капитала. Прибыль от криптовалюты, хранящаяся менее 365 дней, облагается налогом как обычный доход (по прогрессивным ставкам до 48% плюс потенциальная надбавка солидарности). Прибыль от криптовалюты, удерживаемая физическими лицами более 365 дней, ранее часто не облагалась налогом, но правила ужесточились. На 2025 год крайне важно получить актуальные советы, так как специфика того, как трактуется «утилизация» имущества (особенно если это ваш основной дом) может быть сложной. Нерезиденты могут облагаться налогом в стране своего налогового резидентства, в зависимости от соглашений об избежании двойного налогообложения.
• Без НДС: В настоящее время обмен криптовалюты на фиатную валюту или ее использование для оплаты товаров и услуг (например, имущества), как правило, освобождается от НДС в Португалии в соответствии с решениями Суда ЕС.

В: Каковы самые большие проблемы или риски, которые я должен предвидеть?

• Летучесть: Цены на криптовалюты очень волатильны. Согласование фиксированной суммы в криптовалюте для недвижимости, цена которой установлена в евро, может быть рискованным, если рынок значительно колеблется между CPCV и Escritura. Следует рассмотреть механизмы смягчения этой проблемы (например, использование стейблкоинов, определенные окна конвертации или положения о корректировке цен).
• Проверка AML/KYC: Будьте готовы к тщательной проверке происхождения вашей криптовалюты. Отсутствие четкой, поддающейся проверке документации может сорвать всю сделку.
• Поиск желающих участников: Не все продавцы, юристы или нотариусы чувствуют себя комфортно или оснащены для работы с криптовалютными транзакциями. Ситуация улучшается, но все еще может быть ограничивающим фактором.
• Изменения в законодательстве: Нормативно-правовая база для криптовалют все еще развивается во всем мире и в Португалии. Правила могут меняться, поэтому жизненно важно оставаться в курсе событий.

Вопрос: Итак, каков ваш последний совет тем, кто рассматривает возможность этого в 2025 году?

О: Действуйте с осторожностью и под руководством специалиста. Покупка недвижимости в Португалии за криптовалюту — захватывающая перспектива, но она требует тщательного планирования и прозрачности.

1. Привлекайте экспертов на ранней стадии: Проконсультируйтесь с португальским юристом и налоговым консультантом, специализирующимся на сделках с недвижимостью и криптовалютой с самого начала. PortugalProperty.com можем связать вас с профессионалами, имеющими опыт работы в этой нише.
2. Обеспечьте полную прозрачность: Будьте готовы раскрыть все об источнике ваших криптосредств.
3. Разберитесь в налоговых последствиях: Получите четкую консультацию по IMT, гербовому сбору и любым потенциальным обязательствам по налогу на прирост капитала как в Португалии, так и в стране вашего проживания.
4. Обсудите снижение волатильности: Поработайте со своим юристом и продавцом, чтобы договориться о том, как справляться с колебаниями цен на криптовалюту в период транзакции.

Несмотря на сложность, покупка недвижимости в Португалии с помощью криптовалюты может стать реальностью для хорошо подготовленного покупателя в 2025 году.

Покупаете недвижимость в Португалии за криптовалюту? Ключевые шаги 2025 года: Договор с продавцом, AML/KYC, нотариус, налоги (IMT, Stamp, CGT). Советы экспертов имеют решающее значение! 

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Business / Money / Property