Crypto Property Portugal: Legale e Fiscale 2025

Pubblicato 22nd August, 2025

D: Ho sentito dire che il Portogallo è favorevole alle criptovalute. Posso davvero comprare una casa lì usando Bitcoin o altre criptovalute nel 2025?

R: Sì, sta diventando sempre più possibile acquistare immobili in Portogallo utilizzando le criptovalute. Sebbene non sia ancora mainstream per ogni transazione, il quadro giuridico si sta adattando e alcuni venditori, sviluppatori e persino notai si stanno abituando a questo tipo di accordi. Tuttavia, è tutt'altro che un semplice scambio di criptovalute con chiavi. Ci sono importanti considerazioni legali, fiscali e antiriciclaggio (AML) che devi navigare con attenzione. Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property consiglia un'accurata due diligence.

D: Quali sono i principali passaggi legali necessari se voglio utilizzare le criptovalute per l'acquisto di un immobile?

R: Il processo prevede in genere alcune fasi chiave in cui le criptovalute soddisfano il diritto di proprietà tradizionale:

1. Accordo con il Venditore: Innanzitutto, il venditore deve accettare la criptovaluta come pagamento o accettare un meccanismo in cui la criptovaluta viene convertita in fiat (euro) in un punto specifico per completare la vendita. Questo deve essere chiaramente stipulato nel contratto cambiario di compravendita (CPCV).
2. Fonte di fondi e AML/KYC: Questo è un grosso ostacolo. Sia le agenzie immobiliari che i notai sono soggetti a severe normative antiriciclaggio (AML) e Know Your Customer (KYC). Dovrai fornire una prova esaustiva dell'origine della tua criptovaluta: come l'hai acquisita, la cronologia delle transazioni dagli exchange e potenzialmente anche la prova del pagamento delle tasse sui guadagni in criptovalute nel tuo paese di origine. Questo non è negoziabile.
3. Conversione in Fiat (spesso richiesta): Sebbene le operazioni dirette di criptovaluta per proprietà siano concettualmente possibili, molte transazioni comporteranno comunque la conversione della criptovaluta in euro prima dell'atto finale (Escritura). Ciò potrebbe avvenire tramite un processore di pagamento crittografico specializzato o un exchange, con l'importo in euro poi trasferito al venditore. I tempi e il tasso di cambio per questa conversione devono essere chiaramente concordati.
4. Coinvolgimento notarile: L'atto pubblico di vendita deve essere registrato presso un notaio portoghese. I notai sono sempre più consapevoli delle transazioni in criptovalute, ma saranno estremamente diligenti per quanto riguarda l'AML/KYC. Alcuni notai hanno più esperienza di altri con le criptovalute; Trovarne uno a proprio agio con il processo è fondamentale. Il vostro consulente legale, raccomandato da PortugalProperty.com, può aiutarvi in questo caso.
5. Registrazione della proprietà: Dopo la firma dell'atto e la conferma del pagamento (in criptovaluta o in fiat convertita), l'immobile viene registrato a tuo nome presso l'Ufficio del Catasto (Conservatória do Registo Predial).

D: E le tasse? Se uso le criptovalute, pago comunque le tasse sulla proprietà come l'IMT e l'imposta di bollo?

R: Assolutamente. L'utilizzo della criptovaluta come mezzo di scambio non ti esenta dalle tasse di proprietà portoghesi standard. Il valore della transazione ai fini fiscali sarà determinato in euro.

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Si tratta dell'imposta sul passaggio di proprietà. Viene calcolato sul più alto tra il prezzo di vendita dichiarato o il valore imponibile (VPT) dell'immobile. Per determinare questo valore verrà utilizzato l'equivalente in euro del tuo pagamento in criptovaluta.
• Imposta di bollo (Imposto do Selo): Si tratta di un'imposta dello 0,8% sul valore dell'immobile come dichiarato nell'atto (o il suo VPT, se superiore).

Queste tasse devono essere pagate in euro prima della firma dell'atto finale.

D: Ci sono tasse specifiche sulle criptovalute di cui dovrei essere a conoscenza in Portogallo per il 2025 relative a questo acquisto?

R: La posizione del Portogallo sulla tassazione delle criptovalute si è evoluta. A partire dal 2023 sono state introdotte regole specifiche per i guadagni in criptovalute:

• Imposta sulle plusvalenze (CGT): Se sei un residente fiscale portoghese e stai effettivamente "disponendo" della tua criptovaluta (cioè utilizzandola per acquistare proprietà, che è uno scambio di un asset con un altro), qualsiasi guadagno che hai realizzato su quella criptovaluta potrebbe essere soggetto all'imposta sulle plusvalenze. I guadagni sulle criptovalute detenute per meno di 365 giorni sono tassati come reddito ordinario (con aliquote progressive fino al 48%, più un potenziale supplemento di solidarietà). In precedenza, i guadagni sulle criptovalute detenuti per più di 365 giorni da individui erano spesso esentasse, ma le regole sono state inasprite. Per il 2025, è fondamentale ottenere una consulenza aggiornata, poiché le specifiche di come viene trattata la "cessione" di un immobile (soprattutto se si tratta della tua casa principale) possono essere complesse. I non residenti potrebbero essere tassati nel loro paese di residenza fiscale, a seconda delle convenzioni sulla doppia imposizione.
• Partita IVA esclusa: Attualmente, lo scambio di criptovaluta con valuta fiat, o il suo utilizzo per pagare beni e servizi (come la proprietà), è generalmente esente da IVA in Portogallo, a seguito delle sentenze della Corte di giustizia dell'UE.

D: Quali sono le sfide o i rischi maggiori che dovrei prevedere?

• Volatilità: I prezzi delle criptovalute sono altamente volatili. Concordare un importo fisso in criptovalute per un immobile il cui prezzo è fissato in euro può essere rischioso se il mercato si muove in modo significativo tra il CPCV e l'Escritura. Dovrebbero essere presi in considerazione meccanismi per mitigare questo problema (ad esempio, l'uso di stablecoin, finestre di conversione specifiche o clausole di adeguamento del prezzo).
• Controllo AML/KYC: Preparati a un esame approfondito dell'origine della tua criptovaluta. La mancanza di una documentazione chiara e verificabile può far deragliare l'intera transazione.
• Trovare partecipanti disponibili: Non tutti i venditori, avvocati o notai sono a proprio agio o attrezzati per gestire le transazioni in criptovalute. Questo sta migliorando, ma può ancora essere un fattore limitante.
• Modifiche normative: Il panorama normativo per le criptovalute è ancora in evoluzione a livello globale e in Portogallo. Le regole possono cambiare, quindi rimanere aggiornati è fondamentale.

D: Allora, qual è il tuo consiglio finale per chi sta pensando a questo nel 2025?

R: Procedi con cautela e guida esperta. L'acquisto di un immobile con criptovalute in Portogallo è una prospettiva entusiasmante, ma richiede una pianificazione meticolosa e trasparenza.

1. Coinvolgi gli esperti in anticipo: Consulta fin dall'inizio un avvocato portoghese e un consulente fiscale specializzato in transazioni immobiliari e di criptovalute. PortugalProperty.com metterti in contatto con professionisti esperti in questa nicchia.
2. Garantisci la piena trasparenza: Preparati a rivelare tutto sulla fonte dei tuoi fondi crittografici.
3. Comprendere le implicazioni fiscali: Ottieni consigli chiari su IMT, imposta di bollo e qualsiasi potenziale passività fiscale sulle plusvalenze sia in Portogallo che nel tuo paese di residenza.
4. Discutere la mitigazione della volatilità: Collabora con il tuo avvocato e il venditore per concordare come gestire le fluttuazioni dei prezzi delle criptovalute durante il periodo di transazione.

Sebbene complesso, l'acquisto di un immobile finanziato da criptovalute in Portogallo può essere una realtà per l'acquirente ben preparato nel 2025.

Acquistare un immobile con le criptovalute in Portogallo? Passaggi chiave del 2025: contratto di vendita, AML/KYC, notaio, tasse (IMT, timbro, CGT). La consulenza di un esperto è fondamentale! 

Per maggiori informazioni, contattaci all'info@portugalproperty.com

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