Crypto Property Portugal: Legal & Fiscal 2025

Publicado no 22nd August, 2025

P: Ouvi dizer que Portugal é amigo das criptomoedas. Posso realmente comprar uma casa lá usando Bitcoin ou outras criptomoedas em 2025?

R: Sim, é cada vez mais possível comprar imóveis em Portugal usando criptomoedas. Embora ainda não seja popular para todas as transações, a estrutura legal está se adaptando, e alguns vendedores, desenvolvedores e até notários estão se acostumando com esses tipos de negócios. No entanto, está longe de ser uma simples troca de criptomoedas por chaves. Existem considerações legais, fiscais e de combate à lavagem de dinheiro (AML) significativas que você deve navegar com cuidado. A Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property aconselha due diligence completa.

P: Quais são as principais etapas legais envolvidas se eu quiser usar criptomoedas para a compra de um imóvel?

R: O processo normalmente envolve alguns estágios principais em que a criptomoeda encontra a lei de propriedade tradicional:

1. Acordo com o Vendedor: Em primeiro lugar, o vendedor deve concordar em aceitar criptomoeda como pagamento ou concordar com um mecanismo em que a criptomoeda é convertida em moeda fiduciária (euros) em um ponto específico para concluir a venda. Isso precisa ser claramente estipulado no Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV).
2. Fonte de Fundos & AML/KYC: Este é um grande obstáculo. Tanto as agências imobiliárias quanto os notários estão sujeitos a rígidos regulamentos de combate à lavagem de dinheiro (AML) e conheça seu cliente (KYC). Você precisará fornecer provas exaustivas da origem de sua criptomoeda – como você a adquiriu, históricos de transações de exchanges e, potencialmente, até mesmo provas de pagamentos de impostos sobre ganhos de criptomoedas em seu país de origem. Isso não é negociável.
3. Conversão para Fiat (frequentemente necessária): Embora os negócios diretos de cripto por propriedade sejam conceitualmente possíveis, muitas transações ainda envolverão a conversão da criptomoeda em euros antes da escritura final (Escritura). Isso pode acontecer por meio de um processador de pagamento criptográfico especializado ou de uma exchange, com o valor em euros transferido para o vendedor. O calendário e a taxa de câmbio para esta conversão devem ser claramente acordados.
4. Envolvimento notarial: A escritura pública de venda deve ser registada num notário português. Os notários estão cada vez mais conscientes das transações de criptomoedas, mas serão extremamente diligentes em relação ao AML/KYC. Alguns notários têm mais experiência com criptomoedas do que outros; Encontrar alguém confortável com o processo é fundamental. Seu consultor jurídico, recomendado por PortugalProperty.com, pode ajudar aqui.
5. Registo de imóveis: Após a assinatura da escritura e confirmado o pagamento (seja em cripto ou fiduciário convertido), o imóvel é registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial.

P: E quanto aos impostos? Se eu usar criptomoedas, ainda pago impostos sobre a propriedade, como IMT e Imposto de Selo?

R: Com certeza. Usar criptomoeda como meio de troca não o isenta dos impostos prediais portugueses padrão. O valor da transação para efeitos fiscais será determinado em Euros.

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Este é o imposto de transferência de propriedade. É calculado sobre o maior preço de venda declarado ou o valor tributável (VPT) da propriedade. O equivalente em euros do seu pagamento criptográfico será usado para determinar esse valor.
• Imposto do Selo: Trata-se de um imposto de 0,8% sobre o valor do imóvel declarado na escritura (ou seu VPT, se superior).

Esses impostos devem ser pagos em euros antes da assinatura da escritura final.

P: Há algum imposto específico sobre criptomoedas que devo conhecer em Portugal para 2025 relacionado a esta compra?

R: A posição de Portugal sobre a tributação de criptomoedas evoluiu. A partir de 2023, foram introduzidas regras específicas para ganhos com criptomoedas:

• Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT): Se você é um residente fiscal português e está efetivamente "dispondo" de sua criptomoeda (ou seja, usando-a para comprar propriedades, que é uma troca de um ativo por outro), qualquer ganho que você obteve com essa criptomoeda pode estar sujeito ao Imposto sobre Ganhos de Capital. Os ganhos com criptomoedas mantidos por menos de 365 dias são tributados como renda ordinária (a taxas progressivas de até 48%, mais uma possível sobretaxa de solidariedade). Os ganhos em criptomoedas mantidos por mais de 365 dias por indivíduos eram anteriormente isentos de impostos, mas as regras ficaram mais rígidas. Para 2025, é crucial obter conselhos atualizados, pois as especificidades de como a "alienação" de imóveis é tratada (especialmente se for sua casa principal) podem ser complexas. Os não residentes podem ser tributados em seu país de residência fiscal, dependendo de acordos de dupla tributação.
• Sem IVA: Atualmente, a troca de criptomoeda por moeda fiduciária, ou seu uso para pagar bens e serviços (como imóveis), geralmente está isenta de IVA em Portugal, após decisões do Tribunal de Justiça da UE.

P: Quais são os maiores desafios ou riscos que devo antecipar?

• Volatilidade: Os preços das criptomoedas são altamente voláteis. Concordar com um valor fixo de criptomoedas para uma propriedade cujo preço é fixado em euros pode ser arriscado se o mercado se mover significativamente entre o CPCV e a Escritura. Mecanismos para mitigar isso (por exemplo, uso de stablecoin, janelas de conversão específicas ou cláusulas de ajuste de preço) devem ser considerados.
• Escrutínio AML/KYC: Esteja preparado para um intenso escrutínio da origem de sua criptomoeda. A falta de documentação clara e verificável pode inviabilizar toda a transação.
• Encontrando participantes dispostos: Nem todos os vendedores, advogados ou notários se sentem confortáveis ou equipados para lidar com transações de criptomoedas. Isso está melhorando, mas ainda pode ser um fator limitante.
• Mudanças regulatórias: O cenário regulatório para criptomoedas ainda está evoluindo globalmente e em Portugal. As regras podem mudar, portanto, manter-se atualizado é vital.

P: Então, qual é o seu conselho final para alguém que está considerando isso em 2025?

R: Proceda com cautela e orientação especializada. Comprar um imóvel com criptomoedas em Portugal é uma perspectiva empolgante, mas requer planejamento meticuloso e transparência.

1. Envolva especialistas desde o início: Consulte um advogado português e um consultor fiscal especializado em transações imobiliárias e de criptomoedas desde o início. PortugalProperty.com pode conectá-lo com profissionais experientes neste nicho.
2. Garanta total transparência: Esteja preparado para divulgar tudo sobre a origem de seus fundos criptográficos.
3. Entenda as implicações fiscais: Obtenha conselhos claros sobre IMT, Imposto de Selo e quaisquer potenciais obrigações de Imposto sobre Mais-Valias em Portugal e no seu país de residência.
4. Discutir Mitigação de volatilidade: Trabalhe com seu advogado e o vendedor para chegar a um acordo sobre como lidar com as flutuações de preço das criptomoedas durante o período da transação.

Embora complexa, uma compra de propriedade financiada por criptomoedas em Portugal pode ser uma realidade para o comprador bem preparado em 2025.

Comprar imóvel com cripto em Portugal? Principais etapas de 2025: Contrato do vendedor, AML/KYC, Notário, Impostos (IMT, Selo, CGT). O conselho de especialistas é crucial! 

Para mais informações, entre em contato conosco pelo info@portugalproperty.com

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