Grundlegendes zu den Gebühren für Eigentumswohnungen in Portugal: 2025 Benutzerhandbuch

Veröffentlicht am 7th November, 2025

Wie hoch sind die Gebühren für Eigentumswohnungen in Portugal?

Eigentumswohnungsgebühren sind regelmäßige Zahlungen, die von jedem Eigentümer innerhalb eines gemeinsamen Gebäudes oder einer gemeinsamen Entwicklung geleistet werden. Diese Gebühren werden zusammengelegt, um die Kosten zu decken, die mit der Wartung, Reparatur und Verwaltung der Gemeinschaftsbereiche und der gemeinsam genutzten Dienstleistungen des Gebäudes oder Komplexes verbunden sind. Zu den Gemeinschaftsbereichen können Flure, Treppen, Aufzüge, Gärten, Schwimmbäder, Gebäudefassaden, Dächer und gemeinsam genutzte Versorgungssysteme gehören.

Was decken die Gebühren für Eigentumswohnungen in der Regel ab?

Die spezifischen Posten, die von den Gebühren für Eigentumswohnungen abgedeckt werden, können von Entwicklung zu Entwicklung leicht variieren, aber im Allgemeinen umfassen sie:

• Wartung und Reparatur der öffentlichen Bereiche: Dies ist oft die größte Komponente und umfasst routinemäßige Instandhaltungsarbeiten (z. B. Gartenarbeit, Poolreinigung) und notwendige Reparaturen (z. B. Reparieren eines Lecks im Dach, Reparieren eines Aufzugs, Streichen von Gemeinschaftsfluren).
• Reinigung der öffentlichen Bereiche: Regelmäßige Reinigung von internen Gemeinschaftsräumen wie Lobbys, Fluren und Treppenhäusern sowie von Gemeinschaftsräumen im Freien.
• Versorgungseinrichtungen für öffentliche Bereiche: Kosten für Strom (z. B. Beleuchtung in den Fluren, Strom für Aufzüge), Wasser (z. B. für die Reinigung von Gemeinschaftsbereichen, die Bewässerung von Gärten, das Befüllen von Pools) und manchmal Gas für gemeinsam genutzte Heizungssysteme.
• Gebäudeversicherung (Seguro do Condomínio): Dabei handelt es sich um eine obligatorische Versicherungspolice, die die öffentlichen Teile des Gebäudes gegen Risiken wie Feuer, Wasserschäden und andere Gefahren abdeckt. Sie deckt in der Regel nicht den Inhalt einzelner Wohnungen ab, für die die Eigentümer eine eigene separate Versicherung (seguro multirriscos habitação) benötigen.
• Verwaltungsgebühren: Wird die Eigentumswohnung von einer externen professionellen Verwaltungsgesellschaft verwaltet, sind deren Gebühren inbegriffen. Selbst wenn es von einem ansässigen Eigentümer verwaltet wird, können geringe Verwaltungskosten anfallen.
• Beiträge an den Reservefonds (Fundo de Reserva Comum): Ein Teil der Gebühren muss laut Gesetz einem Reservefonds zugeführt werden. Dieser Fonds soll unerwartete grössere Reparaturen oder geplante zukünftige Renovationen abdecken und so dazu beitragen, hohe einmalige Abgaben für die Eigentümer zu vermeiden.
• Kleinere Verwaltungskosten: Bankgebühren, Porto, Briefpapier usw.

Wie werden die Gebühren für Eigentumswohnungen berechnet und festgelegt?

Die Gebühren für Eigentumswohnungen sind nicht willkürlich. Ihre Berechnung und Freigabe erfolgt nach einem definierten Prozess:

1. Permilagem (Prozentsatz des Eigentums): Jeder einzelnen Liegenschaftseinheit innerhalb der Eigentumswohnung wird ein Permilage zugeordnet, der ihren prozentualen Anteil am Gesamtwert des Gebäudes oder der Überbauung darstellt. Dies basiert in der Regel auf der relativen Größe oder dem Wert der Einheit und wird im horizontalen Eigentumstitel des Gebäudes (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal) definiert. Die Wohnungseigentumsgebühr pro Einheit wird in der Regel proportional zu ihrem Permilagem berechnet – grössere oder wertvollere Einheiten zahlen einen höheren Anteil.
2. Jahresbudget: Der Verwalter der Eigentumswohnung (entweder ein professionelles Unternehmen oder ein gewählter Eigentümer) erstellt ein jährliches Budget, in dem alle erwarteten Ausgaben für das kommende Jahr aufgeführt sind.
3. Jahreshauptversammlung (AGM - Assembleia Geral de Condóminos): Dieses Budget wird an der Generalversammlung allen Grundstückseigentümern vorgestellt. Die Eigentümer diskutieren das Budget, können Änderungen vorschlagen und dann abstimmen, um es zu genehmigen. Das genehmigte Budget bestimmt den Gesamtbetrag der für das Jahr zu erhebenden Gebühren.
4. Außerordentliche Gebühren: Sind unerwartete größere Arbeiten erforderlich, die nicht aus dem ordentlichen Haushalt oder dem Reservefonds gedeckt sind, kann eine außerordentliche Hauptversammlung einberufen werden, um eine Sonderabgabe (quotas extraordinárias) zur Deckung dieser Kosten zu genehmigen.

Die Rolle des Verwalters von Eigentumswohnungen

Der Wohnungseigentumsverwalter spielt eine wichtige Rolle. Zu ihren Aufgaben gehören in der Regel:

• Verwaltung der Finanzen der Eigentumswohnung, einschließlich des Einzugs von Gebühren und der Bezahlung von Rechnungen.
• Organisation und Einberufung der Hauptversammlung und etwaiger außerordentlicher Versammlungen.
• Umsetzung der Beschlüsse der Hauptversammlungen.
• Durchsetzung der Regeln und Vorschriften für Eigentumswohnungen (regulamento do condomínio).
• Überwachung der Wartung und Reparatur von Gemeinschaftsbereichen.
• Führen von Aufzeichnungen und Konten, die den Eigentümern zur Einsichtnahme zur Verfügung stehen müssen.

Der Verwalter kann einer der von der Hauptversammlung gewählten Eigentümer oder eine professionelle externe Verwaltungsgesellschaft sein.

Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten:

• Rechte:
  • Die Gemeinschaftsbereiche in Übereinstimmung mit den Regeln für Eigentumswohnungen zu nutzen und zu genießen.
  • Teilnahme an Hauptversammlungen und Abstimmung an Hauptversammlungen (in der Regel eine Stimme pro Einheit oder je nach Reglement nach Permilagem gewichtet).
  • Um die Konten und Aufzeichnungen der Eigentumswohnung zu überprüfen.
  • Vorschlag von Tagesordnungspunkten für die Hauptversammlung.
• Verantwortlichkeiten:
  • Um Ihre Eigentumswohnungsgebühren pünktlich zu bezahlen.
  • Um die Regeln und Vorschriften für Eigentumswohnungen einzuhalten.
  • Um Ihre eigene private Einheit in gutem Zustand zu halten, um andere Einheiten oder Gemeinschaftsbereiche nicht zu beeinträchtigen.
  • Keine Änderungen an der Fassade oder allgemeinen Strukturelementen des Gebäudes ohne entsprechende Genehmigung vorzunehmen.

Was ist vor dem Kauf einer Immobilie in einer Eigentumswohnung zu überprüfen?

Bevor Sie eine Immobilie in einer Eigentumswohnung kaufen, ist es wichtig, Ihre Hausaufgaben zu machen. PortugalProperty.com rät Käufern immer, eine gründliche Due Diligence durchzuführen, die Folgendes umfassen sollte:

• Rücksicht auf die jüngsten Protokolle der Hauptversammlung (Actas das Assembleias): Diese Dokumente bieten wertvolle Einblicke in die finanzielle Gesundheit der Eigentumswohnung, laufende Streitigkeiten, geplante größere Arbeiten und das allgemeine Niveau der Beteiligung und Zufriedenheit der Eigentümer.
• Überprüfung auf ausstehende Schulden: Stellen Sie sicher, dass der derzeitige Eigentümer mit seinen Gebührenzahlungen für Eigentumswohnungen auf dem neuesten Stand ist. Alle ausstehenden Schulden der Immobilieneinheit können manchmal auf den neuen Eigentümer übertragen werden, daher muss dies von Ihrem Anwalt überprüft werden.
• Die aktuellen Gebührenhöhen verstehen: Informieren Sie sich über die aktuelle monatliche oder vierteljährliche Gebühr für die jeweilige Einheit, für die Sie sich interessieren.
• Bewertung des Status des Reservefonds: Ein gesunder Reservefonds ist ein gutes Zeichen. Erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Kontostand des fundo de reserva comum.
• Lesen Sie die Wohnungseigentumsordnung (Regulamento do Condomínio): Verstehen Sie alle spezifischen Regeln in Bezug auf Haustiere, Lärm, Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen usw.

Tipps für die Verwaltung von Eigentumswohnungen

• Aktive Teilnahme: Nehmen Sie nach Möglichkeit an Hauptversammlungen teil oder ernennen Sie einen Bevollmächtigten, der in Ihrem Namen abstimmt. Es ist wichtig, informiert zu bleiben und sich zu engagieren.
• Klare Kommunikation: Pflegen Sie eine gute Kommunikation mit dem Administrator und anderen Eigentümern.
• Verstehen Sie die Regeln: Machen Sie sich mit dem Wohnungseigentumsreglement vertraut, um Missverständnisse zu vermeiden.

Das Verständnis der Gebühren für Eigentumswohnungen und der Funktionsweise eines Condomínio ist Teil eines verantwortungsbewussten Immobilieneigentümers in Portugal. Für fachkundige Beratung beim Kauf von Immobilien in Portugal, einschließlich Wohnungen und Häusern in Eigentumswohnungen, kontaktieren Sie PortugalProperty.com unter info@portugalproperty.com oder besuchen Sie unsere Website www.PortugalProperty.com. Wir sind hier, um Ihnen bei jedem Schritt zu helfen.

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