了解葡萄牙的公寓费用：2025 年业主指南
Understanding Condominium Fees in Portugal: A Guide for Property Owners
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葡萄牙的公寓费用是多少？
公寓费是每个业主在共享建筑或开发项目内定期支付的费用。这些费用汇集在一起，以支付与公共区域的维护、维修和管理以及建筑物或综合体的共享服务相关的费用。公共区域可以包括走廊、楼梯、电梯、花园、游泳池、建筑外墙、屋顶和共享公用设施系统。
公寓费用通常涵盖哪些内容？
公寓费涵盖的具体项目可能因开发项目而异，但一般来说，它们包括：
- 公共区域的维护和修理： 这通常是最大的组成部分，涵盖日常维护（例如园艺、游泳池清洁）和必要的维修（例如，修复屋顶漏水、修理电梯、粉刷公共走廊）。
- 公共区域清洁： 为大堂、走廊和楼梯间等内部公共空间以及外部共享空间提供定期清洁服务。
- 公共区域的公用设施： 电力成本（例如，走廊照明、电梯电力）、水（例如，清洁公共区域、灌溉花园、填充水池）以及有时共享供暖系统的天然气成本。
- 建筑保险 （Seguro do Condomínio）： 这是一项强制性保险单，涵盖建筑物的公共部分，以应对火灾、水灾和其他危险等风险。它通常不涵盖个别公寓的财产，业主需要自己的单独保险 （seguro multirriscos habitação）。
- 管理费： 如果公寓由外部专业管理公司管理，则他们的费用将包含在内。即使由常住业主管理，也可能会产生少量的管理费用。
- 储备基金捐款 （Fundo de Reserva Comum）： 根据法律，部分费用必须分配给储备基金。该基金旨在支付意外的大修或计划的未来翻修，有助于避免对业主征收巨额一次性税。
- 少量管理成本： 银行手续费、邮费、文具等
公寓费是如何计算和决定的？
公寓费用不是任意的。他们的计算和批准遵循定义的流程：
- Permilagem（所有权百分比）： 公寓内的每个单独的物业单元都分配了一个 permilagem，它代表其在建筑物或开发项目总价值中的百分比份额。这通常基于单元的相对大小或价值，并在建筑物的水平财产所有权 （Título Constitutivo da Propriedade Horizontal） 中定义。每个单元的公寓费通常按其用途按比例计算——更大或更有价值的单位支付更高的份额。
- 年度预算： 公寓管理员（专业公司或当选业主）准备年度预算，概述来年的所有预期费用。
- 年度股东大会（年度股东大会 - Assembleia Geral de Condóminos）： 该预算在年度股东大会上提交给所有业主。业主讨论预算，可以提出修正案，然后投票批准。核准的预算决定了当年要收取的费用总额。
- 特殊费用： 如果需要经常预算或储备基金未涵盖的意外重大工程，可以召开特别股东大会，批准特别征费（特别配额）以支付这些费用。
公寓管理员的角色
公寓管理员起着至关重要的作用。他们的职责通常包括：
- 管理公寓的财务，包括收取费用和支付账单。
- 组织和召开年度股东大会和任何特别会议。
- 执行年度股东大会上做出的决定。
- 执行公寓规章制度（regulamento do condomínio）。
- 监督公共区域的维护和维修。
- 保存记录和账目，必须可供业主检查。
管理人可以是年度股东大会选举产生的业主之一，也可以是专业的外部管理公司。
您作为所有者的权利和责任
作为公寓内的业主，您拥有以下权利和责任：
- 权利：
- 按照公寓规则使用和享受公共区域。
- 出席年度股东大会并在其上投票（通常每个单位一票，或根据规则按 permilagem 加权）。
- 检查公寓的账目和记录。
- 为年度股东大会议程提出项目。
- 责任：
- 按时支付公寓费用。
- 遵守公寓规则和规定。
- 保持自己的私人单位处于良好状态，以免影响其他单位或公共区域。
- 未经适当授权，不得对建筑物的外墙或公共结构元素进行改动。
在公寓中购买房产之前要检查什么
在购买公寓房产之前，做好功课至关重要。 PortugalProperty.com 始终建议买家进行彻底的尽职调查，其中应包括：
- 回顾最近的年度股东大会纪要 （Actas das Assembleias）： 这些文件为公寓的财务状况、任何正在进行的纠纷、计划的主要工程以及业主参与和满意度的总体水平提供了宝贵的见解。
- 检查未偿债务： 确保当前业主了解其公寓费用支付的最新情况。财产单位的任何未偿债务有时可能会转移给新所有者，因此必须由您的律师核实。
- 了解当前费用水平： 了解您感兴趣的特定单位的当前月费或季度费。
- 评估储备基金状况： 健康的储备基金是一个好兆头。询问 fundo de reserva comum 的当前余额。
- 阅读公寓规则 （Regulamento do Condomínio）： 了解有关宠物、噪音、公共设施使用等的任何具体规则。
管理公寓生活的技巧
- 积极参与： 如果可能，参加年度股东大会，或指定代理人代表您投票。保持知情和参与是关键。
- 清晰的沟通： 与管理员和其他所有者保持良好的沟通。
- 了解规则： 熟悉公寓规定以避免误解。
了解公寓费用和公寓的运作方式是成为葡萄牙负责任的业主的一部分。如需有关在葡萄牙购买房产（包括公寓和公寓内的房屋）的专家指导，请致电 info@portugalproperty.com 联系 PortugalProperty.com 或访问我们的网站 www.PortugalProperty.com。我们随时为您提供帮助。
出版于: Business / Guide to Portugal / Miscellaneous