Comprendre les frais de copropriété au Portugal : Guide du propriétaire 2025

Publié le 7th November, 2025

Quels sont les frais de copropriété au Portugal ?

Les charges de copropriété sont des paiements réguliers effectués par chaque propriétaire au sein d’un immeuble ou d’un développement partagé. Ces frais sont regroupés pour couvrir les coûts associés à l’entretien, à la réparation et à l’administration des aires communes et des services partagés de l’immeuble ou du complexe. Les espaces communs peuvent inclure les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, les jardins, les piscines, les façades des bâtiments, les toits et les systèmes de services publics partagés.

Que couvrent généralement les frais de copropriété ?

Les éléments spécifiques couverts par les charges de copropriété peuvent varier légèrement d’un développement à l’autre, mais généralement, ils comprennent :

• Entretien et réparation des parties communes : Il s’agit souvent de l’élément le plus important et couvre l’entretien courant (par exemple, le jardinage, le nettoyage de la piscine) et les réparations nécessaires (par exemple, réparer une fuite dans le toit, réparer un ascenseur, peindre les couloirs communs).
• Nettoyage des parties communes : Services de nettoyage réguliers des espaces communs internes tels que les halls d’entrée, les couloirs et les cages d’escalier, ainsi que des espaces partagés externes.
• Services publics pour les espaces communs : Les coûts de l’électricité (par exemple, l’éclairage dans les couloirs, l’alimentation des ascenseurs), de l’eau (par exemple, pour nettoyer les espaces communs, irriguer les jardins, remplir les piscines) et parfois du gaz pour les systèmes de chauffage partagés.
• Assurance du bâtiment (Seguro do Condomínio) : Il s’agit d’une police d’assurance obligatoire qui couvre les parties communes de l’immeuble contre les risques tels que l’incendie, les dégâts des eaux et d’autres risques. Il ne couvre généralement pas le contenu des appartements individuels, pour lesquels les propriétaires ont besoin de leur propre assurance distincte (seguro multirriscos habitação).
• Frais d’administrateur : Si la copropriété est gérée par une société d’administration professionnelle externe, leurs frais seront inclus. Même s’ils sont administrés par un propriétaire résident, il peut y avoir de petits frais administratifs.
• Contributions au Fonds de réserve (Fundo de Reserva Comum) : Une partie des frais doit, en vertu de la loi, être affectée à un fonds de réserve. Ce fonds est destiné à couvrir les réparations majeures imprévues ou les rénovations futures prévues, ce qui permet d’éviter des prélèvements ponctuels importants auprès des propriétaires.
• Frais administratifs mineurs : Frais bancaires, affranchissement, papeterie, etc.

Comment les frais de copropriété sont-ils calculés et décidés ?

Les charges de copropriété ne sont pas arbitraires. Leur calcul et leur approbation suivent un processus défini :

1. Permilagem (pourcentage de propriété) : Chaque unité immobilière individuelle au sein de la copropriété se voit attribuer un permilagem, qui représente sa part en pourcentage de la valeur totale du bâtiment ou du développement. Celle-ci est généralement basée sur la taille ou la valeur relative de l’unité et est définie dans le titre de propriété horizontal du bâtiment (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal). Les frais de copropriété pour chaque unité sont généralement calculés proportionnellement à son permilagem – les unités plus grandes ou plus précieuses paient une part plus élevée.
2. Budget annuel : L’administrateur de condominiums (qu’il s’agisse d’une entreprise professionnelle ou d’un propriétaire élu) prépare un budget annuel décrivant toutes les dépenses prévues pour l’année à venir.
3. Assemblée Générale Annuelle (AGA - Assembleia Geral de Condóminos) : Ce budget est présenté à tous les propriétaires lors de l’AGA. Les propriétaires discutent du budget, peuvent proposer des amendements, puis voter pour l’approuver. Le budget approuvé détermine le montant total des redevances à percevoir pour l’année.
4. Frais extraordinaires : S’il s’agit de travaux majeurs imprévus qui ne sont pas couverts par le budget ordinaire ou le fonds de réserve, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour approuver un prélèvement spécial (quotas extraordinárias) destiné à couvrir ces coûts.

Le rôle de l’administrateur de condominiums

L’administrateur de condominiums joue un rôle essentiel. Leurs responsabilités comprennent généralement :

• Gérer les finances de la copropriété, y compris la perception des frais et le paiement des factures.
• Organiser et convoquer l’Assemblée Générale Annuelle et les éventuelles réunions extraordinaires.
• Mise en œuvre des décisions prises lors des AGA.
• Faire respecter le règlement de la copropriété (regulamento do condomínio).
• Superviser l’entretien et la réparation des aires communes.
• Tenir des registres et des comptes, qui doivent être mis à la disposition des propriétaires pour inspection.

L’administrateur peut être l’un des propriétaires élus par l’Assemblée générale ou une société d’administration externe professionnelle.

Vos droits et responsabilités en tant que propriétaire

En tant que propriétaire d’un immeuble en copropriété, vous avez à la fois des droits et des responsabilités :

• Droits:
  • Utiliser et profiter des parties communes conformément au règlement de copropriété.
  • Assister et voter aux Assemblées Générales Annuelles (généralement une voix par unité, ou pondérée par permilagem selon les règles).
  • Inspecter les comptes et les registres de la copropriété.
  • Proposer des points à l’ordre du jour de l’AGA.
• Responsabilités:
  • Pour régler vos charges de copropriété à temps.
  • Se conformer au règlement intérieur de la copropriété.
  • Maintenir votre propre unité privée en bon état afin de ne pas affecter les autres unités ou les espaces communs.
  • Ne pas apporter de modifications à la façade ou aux éléments structurels communs du bâtiment sans autorisation appropriée.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un bien immobilier en copropriété

Avant d’acheter un bien immobilier dans une copropriété, il est crucial de faire ses devoirs. PortugalProperty.com conseille toujours aux acheteurs d’effectuer une diligence raisonnable approfondie, qui devrait inclure :

• Examen des procès-verbaux de l’AGA récente (Actas das Assembleias) : Ces documents fournissent des informations précieuses sur la santé financière de la copropriété, les éventuels litiges en cours, les travaux majeurs prévus et le niveau général de participation et de satisfaction des propriétaires.
• Vérification des dettes impayées : Assurez-vous que le propriétaire actuel est à jour dans le paiement de ses frais de copropriété. Toutes les dettes impayées de l’unité immobilière peuvent parfois être transférées au nouveau propriétaire, cela doit donc être vérifié par votre avocat.
• Comprendre les niveaux de frais actuels : Renseignez-vous sur les frais mensuels ou trimestriels actuels de l’unité qui vous intéresse.
• Évaluation de l’état du fonds de réserve : Un fonds de réserve sain est un bon signe. Renseignez-vous sur le solde actuel du fundo de reserva comum.
• Lire le règlement de copropriété (Regulamento do Condomínio) : Comprendre les règles spécifiques concernant les animaux domestiques, le bruit, l’utilisation des installations communes, etc.

Conseils pour la gestion de la vie en copropriété

• Participation active : Assistez aux AGA si possible, ou nommez un mandataire pour voter en votre nom. Il est essentiel de rester informé et impliqué.
• Communication claire : Maintenez une bonne communication avec l’administrateur et les autres propriétaires.
• Comprendre les règles : Familiarisez-vous avec le règlement de copropriété pour éviter les malentendus.

Comprendre les frais de copropriété et le fonctionnement d’un condo fait partie du fait d’être un propriétaire immobilier responsable au Portugal. Pour obtenir des conseils d’experts sur l’achat d’une propriété au Portugal, y compris des appartements et des maisons dans des condominiums, contactez-PortugalProperty.com au info@portugalproperty.com ou visitez notre site Web www.PortugalProperty.com. Nous sommes là pour vous aider à chaque étape du processus.

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