Общие сведения о сборах за кондоминиум в Португалии: руководство владельца на 2025 год

Опубликован в 7th November, 2025

Каковы сборы за кондоминиум в Португалии?

Плата за кондоминиум — это регулярные платежи, вносимые каждым владельцем недвижимости в общем здании или комплексе. Эти сборы объединяются для покрытия расходов, связанных с обслуживанием, ремонтом и администрированием мест общего пользования и общих служб здания или комплекса. Места общего пользования могут включать коридоры, лестницы, лифты, сады, бассейны, фасады зданий, крыши и общие инженерные системы.

Что обычно покрывает плата за кондоминиум?

Конкретные статьи, покрываемые сборами за кондоминиум, могут незначительно варьироваться от одного проекта к другому, но в целом они включают в себя:

• Обслуживание и ремонт мест общего пользования: Часто это самый большой компонент и включает в себя рутинное обслуживание (например, уход за садом, чистка бассейна) и необходимый ремонт (например, устранение протечки в крыше, ремонт лифта, покраска общих коридоров).
• Уборка мест общего пользования: Регулярные услуги по уборке внутренних мест общего пользования, таких как вестибюли, коридоры и лестничные клетки, а также внешних помещений общего пользования.
• Инженерные коммуникации для мест общего пользования: Расходы на электричество (например, освещение в коридорах, электричество для лифтов), воду (например, на уборку мест общего пользования, полив садов, наполнение бассейнов), а иногда и на газ для общих систем отопления.
• Страхование здания (Seguro do Condomínio): Это обязательный страховой полис, который покрывает общие части здания от таких рисков, как пожар, повреждение водой и другие опасности. Как правило, она не распространяется на содержимое отдельных квартир, для чего владельцам нужна отдельная страховка (seguro multirriscos habitação).
• Вознаграждение администратора: Если кондоминиум управляется внешней профессиональной управляющей компанией, их сборы будут включены. Даже если управление осуществляется постоянным владельцем, могут быть небольшие административные расходы.
• Взносы в Резервный фонд (Fundo de Reserva Comum): По закону часть сборов должна быть отчислена в резервный фонд. Этот фонд предназначен для покрытия непредвиденных капитальных ремонтных работ или запланированных будущих реконструкций, что помогает избежать крупных единовременных сборов с владельцев.
• Незначительные административные расходы: Банковские сборы, почтовые расходы, канцелярские товары и т.д.

Как рассчитываются и принимаются решения о сборе за кондоминиум?

Сборы за кондоминиум не являются произвольными. Их расчет и утверждение следуют определенному процессу:

1. Пермилагем (процент владения): Каждой отдельной единице недвижимости в кондоминиуме присваивается пермилягема, которая представляет собой ее процентную долю в общей стоимости здания или комплекса. Обычно это основано на относительном размере или стоимости квартиры и определяется в горизонтальном праве собственности на здание (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal). Плата за кондоминиум за каждую квартиру обычно рассчитывается пропорционально ее пермилягему – более крупные или более ценные единицы платят более высокую долю.
2. Годовой бюджет: Управляющий кондоминиумом (либо профессиональная компания, либо выбранный владелец) готовит годовой бюджет с изложением всех предполагаемых расходов на предстоящий год.
3. Ежегодное общее собрание (AGM - Assembleia Geral de Condóminos): Этот бюджет представляется всем владельцам недвижимости на годовом общем собрании акционеров. Собственники обсуждают бюджет, могут предложить поправки, а затем проголосовать за его утверждение. Утвержденный бюджет определяет общую сумму сборов, подлежащих сбору за год.
4. Чрезвычайные сборы: Если требуются непредвиденные крупные работы, которые не покрываются регулярным бюджетом или резервным фондом, может быть созвано внеочередное общее собрание для утверждения специального сбора (quotas extraordinárias) для покрытия этих расходов.

Роль администратора кондоминиума

Администратор кондоминиума играет жизненно важную роль. В их обязанности обычно входит:

• Управление финансами кондоминиума, включая сбор сборов и оплату счетов.
• Организация и проведение годового общего собрания и любых внеочередных собраний.
• Реализация решений, принятых на годовом Общем собрании акционеров.
• Обеспечение соблюдения правил и норм кондоминиума (regulamento do condomínio).
• Надзор за содержанием и ремонтом мест общего пользования.
• Ведение учета и отчетности, которые должны быть доступны для ознакомления владельцам.

Администратором может быть один из владельцев недвижимости, выбранных годовым общим собранием акционеров, или профессиональная компания по внешнему управлению.

Ваши права и обязанности как владельца

Как владелец недвижимости в кондоминиуме, вы имеете как права, так и обязанности:

• Права:
  • Пользоваться и наслаждаться местами общего пользования в соответствии с правилами кондоминиума.
  • Присутствовать и голосовать на годовых общих собраниях (обычно один голос от единицы, или взвешенный по пермиляжеме, в зависимости от правил).
  • Для проверки счетов и записей кондоминиума.
  • Предлагать вопросы повестки дня годового общего собрания акционеров.
• Обязанности:
  • Вовремя оплачивать взносы в кондоминиум.
  • Соблюдать правила и нормы кондоминиума.
  • Поддерживать собственную частную квартиру в хорошем состоянии, чтобы не затрагивать другие квартиры или места общего пользования.
  • Не вносить изменения в фасад или общие конструктивные элементы здания без соответствующего разрешения.

Что проверить перед покупкой недвижимости в кондоминиуме

Прежде чем купить недвижимость в кондоминиуме, очень важно сделать домашнюю работу. PortugalProperty.com всегда советует покупателям проводить тщательную проверку на благонадежность, которая должна включать:

• Обзор последних протоколов годового общего собрания акционеров (Actas das Assembleias): Эти документы дают ценную информацию о финансовом состоянии кондоминиума, любых текущих спорах, запланированных крупных работах, а также об общем уровне участия и удовлетворенности владельцев.
• Проверка на наличие непогашенной задолженности: Убедитесь, что текущий владелец в курсе своих платежей за кондоминиум. Любые непогашенные долги по объекту недвижимости иногда могут перейти к новому владельцу, поэтому это должно быть проверено вашим адвокатом.
• Понимание текущих уровней комиссий: Узнайте текущую ежемесячную или квартальную плату за конкретную единицу, которую вы интересуете.
• Оценка состояния Резервного фонда: Здоровый резервный фонд – хороший знак. Узнайте о текущем балансе fundo de reserva comum.
• Чтение правил кондоминиума (Regulamento do Condomínio): Понимать любые конкретные правила, касающиеся домашних животных, шума, использования мест общего пользования и т. д.

Советы по управлению проживанием в кондоминиуме

• Активное участие: По возможности примите участие в годовом общем собрании акционеров или назначьте доверенное лицо, которое будет голосовать от вашего имени. Ключевым моментом является оставаться в курсе событий и быть вовлеченным.
• Четкая коммуникация: Поддерживайте хорошую коммуникацию с администратором и другими владельцами.
• Разберитесь в правилах: Ознакомьтесь с правилами кондоминиума, чтобы избежать недоразумений.

Понимание сборов кондоминиума и работы кондоминио является частью ответственного владельца недвижимости в Португалии. Для получения экспертных рекомендаций по покупке недвижимости в Португалии, включая квартиры и дома в кондоминиумах, свяжитесь с PortugalProperty.com по адресу info@portugalproperty.com или посетите наш веб-сайт www.PortugalProperty.com. Мы здесь, чтобы помочь вам на каждом этапе пути.

Опубликовано в: Business / Guide to Portugal / Miscellaneous