Gebäudemietportfolio in PT: 5 Strategien 2025

Veröffentlicht am 22nd September, 2025

Die Attraktivität Portugals für Mietinvestitionen im Jahr 2025

Bevor wir uns mit Strategien befassen, sollten wir noch einmal darauf hinweisen, warum Portugal nach wie vor eine überzeugende Wahl für Mietinvestitionen ist. Das Land bietet eine Mischung aus Lifestyle, Attraktivität und wirtschaftlichem Potenzial. Der Tourismus leistet einen wichtigen Beitrag und sorgt für eine konstante Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen, insbesondere in Küstengebieten und historischen Städten. Die steigende Zahl internationaler Studierender, die an die portugiesischen Universitäten strömen, befeuert die Nachfrage nach Studentenwohnheimen. Darüber hinaus untermauert Portugals Beliebtheit bei digitalen Nomaden und umziehenden Fachleuten einen robusten Markt für Langzeitvermietungen. Während sich die Marktbedingungen weiterentwickeln, bleiben die fundamentalen Treiber der Mietnachfrage in Portugal stark und bieten vielfältige Möglichkeiten für versierte Investoren.

Strategie 1: Langfristige Vermietung von Wohnimmobilien

• Die Vorgehensweise: Investition in Immobilien zur Vermietung im Rahmen von standardmäßigen langfristigen Mietverträgen (in der Regel ein Jahr oder länger) an Einheimische, Familien oder Langzeit-Expatriates.
• Profis: Diese Strategie bietet im Vergleich zur Kurzzeitvermietung in der Regel stabilere und planbarere Einkommensströme mit geringerer Mieterfluktuation und folglich geringerer Verwaltungsintensität. Es kann eine solide Grundlage für ein Mietportfolio bieten.
• Nachteile: Die Mietrenditen können auf Bruttobasis im Vergleich zu erfolgreichen Kurzzeitvermietungen niedriger sein. Die portugiesischen Mietgesetze sind zwar ausgewogen, bieten den Mietern aber einen gewissen Schutz, den die Vermieter verstehen müssen. Verlässliche, langfristige Mieter zu finden, ist entscheidend.
• Beste Standorte/Immobilientypen: Wohnungen in Wohngebieten von Lissabon, Porto und ihren Pendlerstädten; Einfamilienhäuser in Vororten mit guten Schulen und Annehmlichkeiten; Immobilien in Gegenden, die bei Langzeit-Expats beliebt sind.

Strategie 2: Kurzzeitvermietungen (Airbnb/Ferienhäuser)

• Die Vorgehensweise: Kauf von Immobilien in touristenfreundlichen Orten, um sie kurzfristig an Urlauber und Reisende zu vermieten, oft über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com.
• Profis: Potenzial für deutlich höhere Bruttomietrenditen, insbesondere in der Hochsaison. Auf Wunsch größere Flexibilität in Bezug auf die persönliche Nutzung der Immobilie.
• Nachteile: In vielen Bereichen stark saisonal, was zu Einkommensschwankungen führt. Erfordert eine intensive Verwaltung (Gästekommunikation, Check-ins, Reinigung, Wartung). Unterliegt den Lizenzbestimmungen von Alojamento Local (AL), die strenger geworden sind und Einschränkungen in bestimmten Zonen enthalten können. Höherer Verschleiß auf dem Grundstück.
• Beste Standorte/Immobilientypen: Apartments in den historischen Zentren von Lissabon und Porto; Villen und Apartments in beliebten Resorts an der Algarve (z. B. Vilamoura, Albufeira, Lagos); Immobilien mit einzigartigen Merkmalen oder Ausblicken in touristischen Hotspots entlang der Silberküste oder auf Madeira.

Strategie 3: Studentisches Wohnen

• Die Vorgehensweise: Investition in Immobilien, die speziell an Studenten vermietet werden, entweder als Einzelzimmer in einer Wohngemeinschaft oder als ganze Einheit.
• Profis: Konstante Nachfrage in Universitätsstädten wie Lissabon, Porto, Coimbra, Braga und Aveiro. Die Mietzeiten stimmen oft mit dem akademischen Jahr überein, was eine gewisse Vorhersehbarkeit bietet. Potenzial für gute Renditen, insbesondere wenn die Immobilien gut verwaltet werden und auf die Bedürfnisse der Studenten zugeschnitten sind.
• Nachteile: Studierende können besondere Anforderungen haben (z.B. Nähe zum Campus, gutes Internet, Lernraum). Potenzial für höheren Verschleiß. Die Bewirtschaftung kann intensiver gestaltet werden, indem sie sich mit mehreren Mietern befasst und die Harmonie in der Gemeinschaft gewährleistet.
• Wichtige Städte: Lissabon (mehrere Universitäten), Porto (starke Studentenbevölkerung), Coimbra (historische Universitätsstadt), Braga, Aveiro.

Strategie 4: Kaufen, um zu renovieren, um zu mieten (BRRRR-inspiriert)

• Die Vorgehensweise: Renovierungsbedürftige Immobilien identifizieren, zu einem potenziell günstigeren Preis kaufen, auf gutem Niveau renovieren und dann (langfristig oder kurzfristig) vermieten. Diese Strategie ist vom Modell "Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat" (BRRRR) inspiriert und konzentriert sich auf die Wertschöpfung.
• Profis: Potenzial, signifikantes Eigenkapital zu schaffen und höhere Mietrenditen aufgrund der Wertschöpfung durch die Sanierung zu erzielen. Möglichkeit, die Immobilie an die spezifischen Anforderungen des Mietmarktes anzupassen.
• Nachteile: Renovierungsprojekte bergen inhärente Risiken, einschließlich Budgetüberschreitungen und unerwarteter Probleme, insbesondere bei älteren portugiesischen Immobilien. Erfordert einen erheblichen Kapitalaufwand und Projektmanagementfähigkeiten. Das Verständnis der örtlichen Bauvorschriften und der mögliche Umgang mit Baugenehmigungen sind von entscheidender Bedeutung.
• Bedeutung der Due Diligence: Inspizieren Sie Immobilien vor dem Kauf gründlich, holen Sie realistische Renovierungsangebote ein und verstehen Sie die Nachfrage des lokalen Mietmarktes nach renovierten Immobilien.

Strategie 5: Nischenmärkte (z.B. Co-Living, Senior Living)

• Die Vorgehensweise: Ausrichtung auf bestimmte, oft unterversorgte Nischenmärkte im Vermietungssektor.
  • Co-Wohnen: Wie in früheren Beiträgen besprochen, handelt es sich dabei um die Vermietung einzelner Zimmer innerhalb einer größeren Immobilie, die gemeinsame Gemeinschaftseinrichtungen und einen Gemeinschaftsfokus bietet. Es spricht digitale Nomaden, junge Berufstätige und diejenigen an, die ein flexibles, allumfassendes Leben suchen.
  • Seniorenwohnen: Obwohl es sich in Portugal noch um einen sich entwickelnden Markt für private Investitionen handelt, besteht ein wachsendes Interesse an der Bereitstellung von qualitativ hochwertigen Mietwohnungen, die auf die Bedürfnisse aktiver Senioren zugeschnitten sind, sowohl im Inland als auch im Ausland. Dies könnte Immobilien mit Barrierefreiheit, kommunalen Dienstleistungen und der Nähe zur Gesundheitsversorgung umfassen.
• Profis: Kann höhere Erträge bieten, wenn eine bestimmte Nachfrage effektiv befriedigt wird. Weniger direkter Wettbewerb als auf den Mainstream-Mietmärkten.
• Nachteile: Erfordert ein tiefes Verständnis der spezifischen Bedürfnisse und Vorlieben der Zielnische. Kann eine spezielle Immobiliengestaltung oder -verwaltung erfordern.

Wesentliche Überlegungen für Ihr Portfolio

Unabhängig von der gewählten Strategie sind mehrere übergreifende Überlegungen für den Aufbau eines erfolgreichen Mietportfolios in Portugal von entscheidender Bedeutung:

• Finanzierung: Verstehen Sie die Hypothekenoptionen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Portugal.
• Besteuerung: Seien Sie sich der Auswirkungen auf die Einkommensteuer (IRS oder IRC), der Grundsteuern (IMI, AIMI) und aller Umsatzsteuerverpflichtungen (IVA) bewusst. Lassen Sie sich professionell steuerlich beraten.
• Rechtliche Aspekte: Verstehen Sie die Gesetze von Vermietern, AL-Vorschriften und Verfahren zum Kauf von Immobilien.
• Hausverwaltung: Entscheiden Sie, ob Sie sich selbst verwalten oder eine professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen möchten, insbesondere wenn Sie ein Remote-Investor sind.
• Diversifikation: Wenn Ihr Portfolio wächst, sollten Sie eine Diversifizierung nach Standort, Immobilientyp oder Mietstrategie in Betracht ziehen, um das Risiko zu mindern.

Der Aufbau eines Mietportfolios in Portugal kann ein lohnendes Unterfangen sein. Das Team von PortugalProperty.com verfügt über umfangreiche Erfahrung auf dem portugiesischen Immobilienmarkt und kann Investoren bei der Identifizierung geeigneter Immobilien, dem Verständnis der lokalen Marktdynamik und der Kontaktaufnahme mit vertrauenswürdigen Rechts- und Finanzberatern unterstützen.

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Welche dieser Vermietungsstrategien passt am ehesten zu Ihren Investitionszielen für den portugiesischen Markt und welche Schritte werden Sie unternehmen, um ihn weiter zu erkunden?

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Business / Property