Построение арендного портфеля в PT: 5 стратегий до 2025 года

Опубликован в 22nd September, 2025

Привлекательность Португалии для инвестиций в аренду в 2025 году

Прежде чем углубиться в стратегии, стоит еще раз напомнить, почему Португалия остается привлекательным выбором для инвестиций в аренду. Страна предлагает сочетание привлекательности образа жизни и экономического потенциала. Туризм вносит значительный вклад, обеспечивая постоянный спрос на краткосрочную аренду, особенно в прибрежных районах и исторических городах. Растущее число иностранных студентов, стекающихся в португальские университеты, подогревает спрос на студенческое жилье. Кроме того, популярность Португалии среди цифровых кочевников и специалистов по переезду лежит в основе устойчивого рынка долгосрочной аренды. В то время как рыночные условия меняются, фундаментальные факторы спроса на аренду в Португалии остаются сильными, предлагая разнообразные возможности для опытных инвесторов.

Стратегия 1: Долгосрочная аренда жилья

• Подход: Инвестирование в недвижимость для сдачи в аренду по стандартной долгосрочной аренде жилья (обычно на год или более) местным жителям, семьям или долгосрочным экспатриантам.
• Плюсы: Эта стратегия, как правило, предлагает более стабильные и предсказуемые потоки дохода по сравнению с краткосрочной арендой, с более низкой текучестью арендаторов и, следовательно, меньшей интенсивностью управления. Это может стать прочной основой для портфолио аренды.
• Минусы: Доходность от аренды может быть ниже в валовом исчислении по сравнению с успешной краткосрочной арендой. Португальские законы об аренде, хотя и сбалансированы, предлагают арендаторам определенные гарантии, которые арендодатели должны понимать. Ключевым моментом является поиск надежных, долгосрочных арендаторов.
• Лучшие места / типы недвижимости: Квартиры в спальных районах Лиссабона, Порту и их пригородных городов; семейные дома в пригородных районах с хорошими школами и удобствами; Недвижимость в районах, популярных среди долгосрочных экспатов.

Стратегия 2: Краткосрочная аренда (Airbnb/Дома для отдыха)

• Подход: Покупка недвижимости в удобных для туристов местах для краткосрочной аренды отдыхающим и путешественникам, часто через такие платформы, как Airbnb или Booking.com.
• Плюсы: Потенциал для значительно более высокой валовой доходности от аренды, особенно в пик сезона. Большая гибкость с точки зрения личного использования недвижимости при желании.
• Минусы: Высокая сезонность во многих районах, что приводит к колебаниям доходов. Требует интенсивного управления (общение с гостями, заселение, уборка, обслуживание). В соответствии с правилами лицензирования Alojamento Local (AL), которые стали более строгими и могут включать ограничения в определенных зонах. Более высокий износ имущества.
• Лучшие места / типы недвижимости: Апартаменты в исторических центрах Лиссабона и Порту; виллы и апартаменты на популярных курортах Алгарве (например, Виламоуре, Албуфейре, Лагуше); недвижимость с уникальными особенностями или видами в туристических местах вдоль Серебряного побережья или на Мадейре.

Стратегия 3: Студенческое жилье

• Подход: Инвестирование в недвижимость специально для сдачи в аренду студентам, либо в виде отдельных комнат в общем доме/квартире, либо целых единиц.
• Плюсы: Стабильный спрос в университетских городах, таких как Лиссабон, Порту, Коимбра, Брага и Авейру. Периоды аренды часто совпадают с учебным годом, что обеспечивает некоторую предсказуемость. Потенциал для хорошей урожайности, особенно если недвижимость хорошо управляется и удовлетворяет потребности студентов.
• Минусы: У студентов могут быть особые требования (например, близость к кампусу, хороший интернет, учебное пространство). Потенциал к более высокому износу. Управление может быть более интенсивным, имея дело с несколькими арендаторами и обеспечивая общественную гармонию.
• Ключевые города: Лиссабон (несколько университетов), Порту (большое количество студентов), Коимбра (исторический университетский город), Брага, Авейру.

Стратегия 4: Покупка для ремонта-сдачи в аренду (вдохновленная BRRRR)

• Подход: Определение объектов недвижимости, требующих ремонта, покупка их по потенциально более низкой цене, ремонт по хорошим стандартам, а затем сдача в аренду (долгосрочная или краткосрочная аренда). Эта стратегия основана на модели «Купи, восстановись, арендуй, рефинансировать, повтори» (BRRRR), ориентированной на создание стоимости.
• Плюсы: Потенциал для создания значительного капитала и достижения более высокой доходности от аренды за счет добавленной стоимости за счет реновации. Возможность кастомизировать недвижимость в соответствии с конкретными требованиями рынка аренды.
• Минусы: Проекты реконструкции сопряжены с неотъемлемыми рисками, включая перерасход бюджета и неожиданные проблемы, особенно со старой португальской недвижимостью. Требует значительных капитальных затрат и навыков управления проектами. Понимание местных строительных норм и правил и потенциальная работа с разрешениями на планирование имеет решающее значение.
• Важность Due Diligence: Тщательно осмотрите недвижимость перед покупкой, получите реалистичные расценки на ремонт и поймите спрос на отремонтированную недвижимость на местном рынке аренды.

Стратегия 5: Нишевые рынки (например, коливинг, проживание пожилых людей)

• Подход: Ориентация на конкретные, часто недостаточно обслуживаемые, нишевые рынки в секторе аренды.
  • Коливинг: Как обсуждалось в предыдущих постах, это включает в себя сдачу в аренду отдельных комнат в более крупном доме, который предлагает общие удобства и ориентированность на сообщество. Он привлекает цифровых кочевников, молодых специалистов и тех, кто стремится к гибкому образу жизни по системе «все включено».
  • Жизнь для пожилых людей: Несмотря на то, что Португалия все еще является развивающимся рынком для частных инвестиций, растет интерес к предоставлению качественного арендного жилья, адаптированного к потребностям активных пожилых людей, как местных, так и иностранных. Это может быть недвижимость с функциями доступности, коммунальными услугами и близостью к здравоохранению.
• Плюсы: Может предложить более высокую урожайность при эффективном удовлетворении конкретного спроса. Меньше прямой конкуренции, чем на основных рынках аренды.
• Минусы: Требует глубокого понимания конкретных потребностей и предпочтений целевой ниши. Может потребоваться специализированное проектирование или управление недвижимостью.

Основные соображения при составлении портфеля

Независимо от выбранной стратегии, для создания успешного арендного портфеля в Португалии жизненно важны несколько всеобъемлющих соображений:

• Финансирование: Узнайте о вариантах ипотеки для инвестиционной недвижимости в Португалии.
• Налогообложение: Будьте полностью осведомлены о последствиях для подоходного налога (IRS или IRC), налогов на имущество (IMI, AIMI) и любых обязательств по НДС (IVA). Обратитесь за профессиональной налоговой консультацией.
• Юридические аспекты: Понимание законов между арендодателем и арендатором, правил AL и процедур покупки недвижимости.
• Управление недвижимостью: Решите, стоит ли управлять самостоятельно или воспользоваться услугами профессиональной компании по управлению недвижимостью, особенно если вы являетесь удаленным инвестором.
• Диверсификация: По мере роста вашего портфеля рассмотрите возможность диверсификации по местоположению, типу недвижимости или стратегии аренды, чтобы снизить риски.

Создание арендного портфеля в Португалии может быть выгодным предприятием. Команда PortugalProperty.com имеет большой опыт работы на португальском рынке недвижимости и может помочь инвесторам в поиске подходящих объектов, понимании динамики местного рынка и установлении контактов с надежными юридическими и финансовыми консультантами.

Создайте свое портфолио аренды PT! 5 стратегий на 2025 год: долгосрочная, краткосрочная (Airbnb), студенческая, ремонт для сдачи в аренду, нишевые рынки. Планируйте с умом! #PortugalPropertyInvestment #RentalPortfolioPT

Какая из этих стратегий аренды больше всего соответствует вашим инвестиционным целям на португальском рынке, и какие шаги вы предпримете для его дальнейшего изучения?

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Business / Property