Portafoglio di affitti di edifici in PT: 5 strategie 2025

Pubblicato 22nd September, 2025

L'appello del Portogallo per gli investimenti locativi nel 2025

Prima di addentrarci nelle strategie, vale la pena ribadire perché il Portogallo rimane una scelta convincente per gli investimenti in locazione. Il paese offre una miscela di fascino per lo stile di vita e potenziale economico. Il turismo contribuisce in modo significativo, garantendo una domanda costante di affitti a breve termine, in particolare nelle zone costiere e nelle città storiche. Il numero crescente di studenti internazionali che affollano le università portoghesi alimenta la domanda di alloggi per studenti. Inoltre, la popolarità del Portogallo tra i nomadi digitali e i professionisti del trasferimento è alla base di un solido mercato degli affitti a lungo termine. Mentre le condizioni di mercato si evolvono, i fattori fondamentali della domanda di locazione in Portogallo rimangono forti, offrendo diverse opportunità per gli investitori esperti.

Strategia 1: Affitti residenziali a lungo termine

• L'approccio: Investire in immobili da affittare con contratti di locazione residenziali standard a lungo termine (in genere un anno o più) a gente del posto, famiglie o espatriati di lunga durata.
• Pro: Questa strategia offre generalmente flussi di reddito più stabili e prevedibili rispetto agli affitti a breve termine, con un minor turnover degli inquilini e di conseguenza una minore intensità di gestione. Può fornire una solida base per un portafoglio di noleggio.
• Contro: I rendimenti degli affitti potrebbero essere inferiori su base lorda rispetto agli affitti a breve termine di successo. Le leggi portoghesi sulla locazione, sebbene equilibrate, offrono alcune tutele agli inquilini, che i proprietari devono comprendere. Trovare inquilini affidabili e a lungo termine è fondamentale.
• Migliori posizioni/tipi di proprietà: Appartamenti nelle zone residenziali di Lisbona, Porto e nelle loro città di pendolari; case unifamiliari in aree suburbane con buone scuole e servizi; Proprietà in zone popolari tra gli espatriati a lungo termine.

Strategia 2: Affitti a breve termine (Airbnb/Case vacanza)

• L'approccio: Acquisto di proprietà in località turistiche da affittare a breve termine a vacanzieri e viaggiatori, spesso attraverso piattaforme come Airbnb o Booking.com.
• Pro: Potenziale per rendimenti locativi lordi significativamente più elevati, soprattutto durante l'alta stagione. Maggiore flessibilità in termini di uso personale dell'immobile, se lo si desidera.
• Contro: Altamente stagionale in molte aree, con conseguente fluttuazione del reddito. Richiede una gestione intensiva (comunicazione con gli ospiti, check-in, pulizia, manutenzione). Soggetto alle normative sulle licenze Alojamento Local (AL), che sono diventate più severe e possono includere restrizioni in alcune zone. Maggiore usura della proprietà.
• Migliori posizioni/tipi di proprietà: Appartamenti nei centri storici di Lisbona e Porto; ville e appartamenti in famose località dell'Algarve (ad esempio, Vilamoura, Albufeira, Lagos); proprietà con caratteristiche o viste uniche nelle località turistiche lungo la Costa d'Argento o a Madeira.

Strategia 3: Alloggi per studenti

• L'approccio: Investire in immobili appositamente per l'affitto agli studenti, sia come stanze singole in una casa/appartamento condiviso che come intere unità.
• Pro: Domanda costante nelle città universitarie come Lisbona, Porto, Coimbra, Braga e Aveiro. I periodi di affitto spesso si allineano con l'anno accademico, fornendo una certa prevedibilità. Potenziale per buoni rendimenti, soprattutto se le proprietà sono ben gestite e soddisfano le esigenze degli studenti.
• Contro: Gli studenti possono avere esigenze specifiche (ad esempio, vicinanza al campus, buona connessione internet, spazio di studio). Potenziale di maggiore usura. La gestione può essere più intensiva, trattando con più inquilini e garantendo l'armonia comunitaria.
• Città chiave: Lisbona (più università), Porto (forte popolazione studentesca), Coimbra (storica città universitaria), Braga, Aveiro.

Strategia 4: Comprare, ristrutturare, affittare (ispirato a BRRRR)

• L'approccio: Identificare gli immobili che necessitano di ristrutturazione, acquistarli a un prezzo potenzialmente inferiore, ristrutturarli a un buon livello e poi affittarli (a lungo o breve termine). Questa strategia si ispira al modello Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (BRRRR), incentrato sulla creazione di valore.
• Pro: Potenziale per creare un capitale proprio significativo e ottenere rendimenti locativi più elevati grazie al valore aggiunto attraverso la ristrutturazione. Possibilità di personalizzare l'immobile per soddisfare le specifiche richieste del mercato locativo.
• Contro: I progetti di ristrutturazione comportano rischi intrinseci, tra cui sforamenti di budget e problemi imprevisti, soprattutto con le vecchie proprietà portoghesi. Richiede un notevole esborso di capitale e capacità di gestione dei progetti. Comprendere i codici edilizi locali e potenzialmente gestire i permessi di pianificazione è fondamentale.
• Importanza della due diligence: Ispeziona attentamente le proprietà prima dell'acquisto, ottieni preventivi di ristrutturazione realistici e comprendi la domanda del mercato locale degli affitti per le proprietà ristrutturate.

Strategia 5: Mercati di nicchia (ad esempio, co-living, senior living)

• L'approccio: Puntando a mercati di nicchia specifici, spesso poco serviti, all'interno del settore del noleggio.
  • Co-living: Come discusso nei post precedenti, ciò comporta l'affitto di singole stanze all'interno di una proprietà più grande che offre servizi comuni condivisi e un focus sulla comunità. Si rivolge ai nomadi digitali, ai giovani professionisti e a coloro che cercano una vita flessibile e all-inclusive.
  • Vita per anziani: Sebbene in Portogallo sia ancora un mercato in via di sviluppo per gli investimenti privati, c'è un crescente interesse nel fornire alloggi in affitto di qualità su misura per le esigenze degli anziani attivi, sia locali che espatriati. Ciò potrebbe includere proprietà con caratteristiche di accessibilità, servizi comuni e vicinanza all'assistenza sanitaria.
• Pro: Può offrire rendimenti più elevati se una domanda specifica viene soddisfatta in modo efficace. Meno concorrenza diretta rispetto ai mercati degli affitti tradizionali.
• Contro: Richiede una profonda comprensione delle esigenze e delle preferenze specifiche della nicchia di destinazione. Può richiedere una progettazione o una gestione specializzata della proprietà.

Considerazioni essenziali per il tuo portfolio

Indipendentemente dalla strategia scelta, diverse considerazioni generali sono fondamentali per costruire un portafoglio di affitti di successo in Portogallo:

• Finanziamento: Comprendi le opzioni di mutuo per gli investimenti immobiliari in Portogallo.
• Tassazione: Essere pienamente consapevoli delle implicazioni dell'imposta sul reddito (IRS o IRC), delle imposte sulla proprietà (IMI, AIMI) e di eventuali obblighi IVA (IVA). Richiedi una consulenza fiscale professionale.
• Aspetti legali: Comprendere le leggi proprietario-inquilino, i regolamenti AL e le procedure di acquisto della proprietà.
• Gestione della proprietà: Decidi se autogestirti o utilizzare una società di gestione immobiliare professionale, soprattutto se sei un investitore remoto.
• Diversificazione: Man mano che il tuo portafoglio cresce, prendi in considerazione la possibilità di diversificare in base alla posizione, al tipo di proprietà o alla strategia di affitto per mitigare il rischio.

Costruire un portafoglio di affitti in Portogallo può essere un'impresa gratificante. Il team di PortugalProperty.com ha una vasta esperienza nel mercato immobiliare portoghese ed è in grado di assistere gli investitori nell'identificazione di immobili adatti, nella comprensione delle dinamiche del mercato locale e nel collegamento con consulenti legali e finanziari di fiducia.

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Quale di queste strategie di affitto è più in linea con i tuoi obiettivi di investimento per il mercato portoghese e quali misure intraprenderai per esplorarla ulteriormente?

Per maggiori informazioni, contattateci all'info@portugalproperty.com

Pubblicato in: Business / Property