Portefeuille locatif immobilier en PT : 5 stratégies 2025

Publié le 22nd September, 2025

L’attrait du Portugal pour l’investissement locatif en 2025

Avant de plonger dans les stratégies, il convient de rappeler pourquoi le Portugal reste un choix incontournable pour l’investissement locatif. Le pays offre un mélange de style de vie attrayant et de potentiel économique. Le tourisme y contribue de manière significative, assurant une demande constante de locations à court terme, en particulier dans les zones côtières et les villes historiques. Le nombre croissant d’étudiants internationaux qui affluent dans les universités portugaises alimente la demande de logements étudiants. De plus, la popularité du Portugal parmi les nomades numériques et les professionnels de la relocalisation sous-tend un marché de la location à long terme robuste. Alors que les conditions du marché évoluent, les moteurs fondamentaux de la demande de location au Portugal restent forts, offrant diverses opportunités aux investisseurs avertis.

Stratégie 1 : Location résidentielle à long terme

• L’approche : Investir dans des propriétés pour les louer sur des baux résidentiels à long terme standard (généralement un an ou plus) à des locaux, des familles ou des expatriés de long séjour.
• Avantages: Cette stratégie offre généralement des flux de revenus plus stables et prévisibles par rapport aux locations à court terme, avec un taux de rotation des locataires plus faible et par conséquent une intensité de gestion réduite. Il peut constituer une base solide pour un portefeuille locatif.
• Contre: Les rendements locatifs peuvent être inférieurs sur une base brute par rapport aux locations à court terme réussies. Les lois portugaises sur la location, bien qu’équilibrées, offrent certaines protections aux locataires, que les propriétaires doivent comprendre. Il est essentiel de trouver des locataires fiables et à long terme.
• Meilleurs emplacements/types de propriétés : Appartements dans les quartiers résidentiels de Lisbonne, Porto et leurs villes de banlieue ; des maisons familiales dans les banlieues avec de bonnes écoles et commodités ; Propriétés dans des zones populaires auprès des expatriés à long terme.

Stratégie 2 : Locations à court terme (Airbnb/maisons de vacances)

• L’approche : Acheter des propriétés dans des endroits touristiques pour les louer à court terme aux vacanciers et aux voyageurs, souvent par le biais de plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
• Avantages: Potentiel de rendements locatifs bruts nettement plus élevés, en particulier pendant la haute saison. Une plus grande flexibilité en termes d’utilisation personnelle de la propriété si vous le souhaitez.
• Contre: Très saisonnier dans de nombreuses régions, entraînant des revenus fluctuants. Nécessite une gestion intensive (communication avec les clients, enregistrements, nettoyage, maintenance). Sous réserve de la réglementation locale d’Alojamento (AL), qui est devenue plus stricte et peut inclure des restrictions dans certaines zones. Usure plus élevée sur la propriété.
• Meilleurs emplacements/types de propriétés : Appartements dans les centres historiques de Lisbonne et de Porto ; villas et appartements dans les stations balnéaires populaires de l’Algarve (par exemple, Vilamoura, Albufeira, Lagos) ; propriétés avec des caractéristiques uniques ou des vues dans les hauts lieux touristiques le long de la Côte d’Argent ou à Madère.

Stratégie 3 : Logement étudiant

• L’approche : Investir dans des propriétés spécifiquement destinées à être louées à des étudiants, soit sous forme de chambres individuelles dans une maison ou un appartement partagé, soit sous forme d’unités entières.
• Avantages: Une demande constante dans les villes universitaires comme Lisbonne, Porto, Coimbra, Braga et Aveiro. Les périodes de location coïncident souvent avec l’année scolaire, ce qui offre une certaine prévisibilité. Potentiel de bons rendements, surtout si les propriétés sont bien gérées et répondent aux besoins des étudiants.
• Contre: Les étudiants peuvent avoir des exigences spécifiques (par exemple, la proximité du campus, une bonne connexion Internet, un espace d’étude). Potentiel d’usure plus élevé. La gestion peut être plus intensive, en traitant avec plusieurs locataires et en assurant l’harmonie communautaire.
• Villes clés : Lisbonne (plusieurs universités), Porto (forte population étudiante), Coimbra (ville universitaire historique), Braga, Aveiro.

Stratégie 4 : Acheter pour rénover pour louer (inspirée de BRRRR)

• L’approche : Identifier les propriétés qui nécessitent une rénovation, les acheter à un prix potentiellement inférieur, les rénover à un bon niveau, puis les louer (à long terme ou à court terme). Cette stratégie s’inspire du modèle Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (BRRRR), en mettant l’accent sur la création de valeur.
• Avantages: Potentiel de création de fonds propres importants et d’obtention de rendements locatifs plus élevés en raison de la valeur ajoutée par la rénovation. Possibilité de personnaliser la propriété pour répondre aux demandes spécifiques du marché locatif.
• Contre: Les projets de rénovation comportent des risques inhérents, notamment des dépassements de budget et des problèmes inattendus, en particulier avec les propriétés portugaises plus anciennes. Nécessite d’importantes mises de fonds et des compétences en gestion de projet. Il est crucial de comprendre les codes du bâtiment locaux et éventuellement de traiter les permis de construire.
• Importance de la diligence raisonnable : Inspectez minutieusement les propriétés avant l’achat, obtenez des devis de rénovation réalistes et comprenez la demande du marché locatif local pour les propriétés rénovées.

Stratégie 5 : Marchés de niche (p. ex., cohabitation, résidences pour personnes âgées)

• L’approche : Cibler des marchés de niche spécifiques, souvent mal desservis, dans le secteur de la location.
  • Co-living : Comme nous l’avons vu dans les articles précédents, cela implique de louer des chambres individuelles au sein d’une propriété plus grande qui offre des installations communes partagées et un accent sur la communauté. Il s’adresse aux nomades numériques, aux jeunes professionnels et à ceux qui recherchent un mode de vie flexible et tout compris.
  • Résidence pour personnes âgées : Bien qu’il s’agisse encore d’un marché en développement au Portugal pour l’investissement privé, il y a un intérêt croissant pour la fourniture de logements locatifs de qualité adaptés aux besoins des seniors actifs, locaux et expatriés. Il peut s’agir de propriétés dotées de caractéristiques d’accessibilité, de services communs et de la proximité des soins de santé.
• Avantages: Peut offrir des rendements plus élevés si une demande spécifique est satisfaite efficacement. Moins de concurrence directe que sur les marchés locatifs traditionnels.
• Contre: Nécessite une compréhension approfondie des besoins et des préférences spécifiques du créneau cible. Peut nécessiter une conception ou une gestion immobilière spécialisée.

Considérations essentielles pour votre portefeuille

Quelle que soit la stratégie choisie, plusieurs considérations primordiales sont essentielles pour construire un portefeuille locatif réussi au Portugal :

• Financement: Comprendre les options hypothécaires pour les immeubles de placement au Portugal.
• Taxation: Soyez pleinement conscient des implications fiscales sur le revenu (IRS ou IRC), des impôts fonciers (IMI, AIMI) et de toute obligation en matière de TVA (IVA). Demandez des conseils fiscaux professionnels.
• Aspects juridiques : Comprendre les lois propriétaire-locataire, les réglementations AL et les procédures d’achat de propriété.
• Gestion immobilière : Décidez de vous autogérer ou de faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle, surtout si vous êtes un investisseur à distance.
• Diversification: Au fur et à mesure que votre portefeuille se développe, envisagez de le diversifier par emplacement, type de propriété ou stratégie de location pour atténuer les risques.

La constitution d’un portefeuille de logements locatifs au Portugal peut être une entreprise enrichissante. L’équipe de PortugalProperty.com possède une vaste expérience du marché immobilier portugais et peut aider les investisseurs à identifier les propriétés appropriées, à comprendre la dynamique du marché local et à se connecter avec des conseillers juridiques et financiers de confiance.

Construisez votre portefeuille de location de PT ! 5 stratégies pour 2025 : long terme, court terme (Airbnb), étudiant, rénovation à la location, marchés de niche. Planifiez intelligemment ! #PortugalPropertyInvestment #RentalPortfolioPT

Laquelle de ces stratégies de location correspond le mieux à vos objectifs d’investissement pour le marché portugais, et quelles mesures allez-vous prendre pour l’explorer davantage ?

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com

Publié dans: Business / Property