Immobilien-Hotspots in Portugal: Rendite und Wachstum 2025

Veröffentlicht am 23rd June, 2025

Rendite vs. Wachstum verstehen

Bevor man sich mit den Standorten beschäftigt, ist es entscheidend, zwischen Mietrendite und Kapitalwachstum zu unterscheiden:

• Mietrendite: Die jährlichen Mieteinnahmen, die eine Immobilie erwirtschaftet, ausgedrückt als Prozentsatz ihres Wertes. Höhere Renditen bedeuten einen stärkeren Cashflow.

• Kapitalwachstum (Wertsteigerung): Die Steigerung des Marktwerts der Immobilie im Laufe der Zeit. Ein höheres Wachstumspotenzial bedeutet einen größeren langfristigen Vermögensaufbau beim Wiederverkauf.

Im Idealfall suchen Investoren nach Standorten, die ein gesundes Gleichgewicht zwischen beidem bieten. Einige Bereiche können sich jedoch in einem Aspekt stärker auszeichnen als in dem anderen.

Erstklassige Standorte für ausgewogene Investitionen (2025)

Diese Bereiche weisen durchweg starke Fundamentaldaten sowohl in Bezug auf das Rendite- als auch auf das Wachstumspotenzial auf:

1. Lissabon (und Großraum Lissabon):

   • Ertrag: Stark, insbesondere bei Langzeitvermietungen, die von Fachleuten, Familien und Studenten genutzt werden, sowie bei Kurzzeitvermietungen, die durch den Tourismus angekurbelt werden. Jüngsten Daten zufolge können die Bruttomietrenditen in der Innenstadt durchschnittlich bei 5-6 % liegen. Periphere Lagen oder größere Wohnungen können aufgrund niedrigerer Kaufpreise etwas bessere Renditeanteile bieten.

   • Wachstum: Historisch starker Kapitalzuwachs, obwohl sich die Wachstumsraten im Jahr 2024 abschwächten. Die anhaltende Nachfrage, das begrenzte Angebot und die laufenden Stadterneuerungsprojekte unterstützen die langfristigen Wachstumsaussichten, insbesondere in aufstrebenden Stadtvierteln oder Gebieten, die von Infrastrukturverbesserungen profitieren. Auch die Luxussegmente zeigen sich widerstandsfähig.

   • Betrachtungen: Hohe Einstiegspreise in den besten zentralen Bezirken. Intensiver Wettbewerb auf dem Mietmarkt. Regulatorische Änderungen, die sich auf Kurzzeitvermietungen (Alojamento Local - AL) auswirken, müssen überwacht werden. Das Non-Habitual Resident (NHR)-Programm endete für neue Antragsteller im Jahr 2024, und das Goldene Visum bietet keinen direkten Weg mehr für Immobilieninvestitionen. Diese Veränderungen könnten die internationale Nachfragestruktur subtil beeinflussen, auch wenn Portugals Attraktivität nach wie vor groß ist.

2. Porto (und Großraum Porto):

   • Ertrag: Robuste Mietnachfrage von Studenten, Berufstätigen (aufgrund einer wachsenden Tech-Szene) und Touristen. Die Renditen sind in der Regel vergleichbar mit denen von Lissabon oder etwas höher als bei Lissabon, oft bei niedrigeren Einstiegspreisen.

   • Wachstum: Porto hat in den letzten Jahren einen erheblichen Kapitalzuwachs erlebt und in einigen Aspekten zu Lissabon aufgeschlossen. Anhaltende Investitionen in die Infrastruktur und das zunehmende internationale Profil deuten auf anhaltendes Wachstumspotenzial hin.

   • Betrachtungen: Ähnlich wie in Lissabon werden die besten Gegenden immer teurer. Das Verständnis der Nachbarschaftsdynamik ist der Schlüssel. Die oben genannten Änderungen an NHR und Golden Visa gelten auch hier.

3. Die Algarve (spezifische Drehkreuze):

   • Ertrag: Sehr starkes Potenzial für kurzfristige Ferienvermietungen, insbesondere in etablierten Touristenorten wie Lagos, Vilamoura, Albufeira und Tavira, die in der Hochsaison hohe Renditen erzielen. Es gibt auch eine Nachfrage nach Langzeitmieten, die von Rentnern und Lifestyle-Umzugsunternehmen angetrieben wird.

   • Wachstum: Konsequenter langfristiger Kapitalzuwachs, getrieben durch die internationale Nachfrage nach Ferien- und Altersimmobilien. Gebiete, die sich in einer qualitativ hochwertigen Entwicklung befinden oder einzigartige Lifestyle-Angebote bieten (Golf, Zugang zum Yachthafen), schneiden tendenziell gut ab.

   • Betrachtungen: Die Mieteinnahmen können saisonal sein. Die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen erfordert Aufwand oder professionelle Dienstleistungen. Die Preise im Goldenen Dreieck sind Premiumpreise. Investoren sollten sich darüber im Klaren sein, dass das Goldene Visum durch Immobilien keine Option mehr ist.

Standorte mit hohem Wachstumspotenzial (Emerging Stars)

Diese Bereiche könnten in den kommenden Jahren niedrigere Anfangsrenditen, aber möglicherweise einen höheren Kapitalzuwachs bieten:

1. Halbinsel Setúbal (südlich von Lissabon):

   • Ertrag: Mäßig bis gut, profitiert von der Nähe zu Lissabon und der lokalen Nachfrage.

   • Wachstum: Gebiete wie die Stadt Setúbal, Sesimbra und Teile der Alentejo-Küste (z. B. in der Nähe von Comporta, obwohl die Preise dort bereits hoch sind) ziehen aufgrund der relativen Erschwinglichkeit im Vergleich zu Lissabon und der Attraktivität des Lebensstils ein erhöhtes Interesse auf sich. Verbesserungen der Infrastruktur verbessern die Konnektivität.

   • Betrachtungen: Erfordert eine sorgfältige Standortauswahl; Nicht alle Bereiche bieten das gleiche Potenzial.

2. Die Silberküste (Costa de Prata):

   • Ertrag: Anständige Erträge, insbesondere in Städten, die bei Expats und Touristen beliebt sind, wie Caldas da Rainha, Óbidos, Nazaré und Peniche.

   • Wachstum: Bietet deutlich niedrigere Einstiegspreise als die Algarve oder Lissabon/Porto. Die wachsende Beliebtheit bei internationalen Käufern, die Wert und authentischen portugiesischen Lebensstil suchen, deutet auf ein starkes Potenzial für Kapitalzuwachs hin.

   • Betrachtungen: Im Vergleich zur Algarve weniger etablierte internationale Tourismusinfrastruktur; Die Renditen könnten stärker von langfristigen Vermietungen abhängen.

3. Braga:

   • Ertrag: Gute Renditen, die durch eine große Studentenpopulation und einen wachsenden Business-/Tech-Sektor angetrieben werden. Niedrigere Kaufpreise im Vergleich zu Lissabon/Porto erhöhen die Renditeanteile.

   • Wachstum: Als drittgrößte Stadt Portugals erlebt Braga eine bedeutende wirtschaftliche Entwicklung und zieht Investitionen an, was sie für ein starkes künftiges Kapitalwachstum positioniert.

   • Betrachtungen: Weniger internationaler Tourismus im Vergleich zu Küstenzentren, so dass Langzeitvermietungen der wichtigste Renditetreiber sind.

Standorte, die sich auf hohe Renditen konzentrieren

Diese Gebiete könnten ein weniger dramatisches Kapitalwachstum, aber potenziell höhere unmittelbare Mietrenditen bieten:

1. Coimbra:

   • Ertrag: Hohe Erträge sind aufgrund der großen, stabilen Studentenpopulation an einer der ältesten Universitäten Europas möglich. Die Kaufpreise sind in der Regel niedriger als in Lissabon oder Porto.

   • Wachstum: Das Potenzial für einen Kapitalzuwachs ist vorhanden, kann aber im Vergleich zu den großen Küstenstädten oder sich schnell entwickelnden Gebieten langsamer sein.

   • Betrachtungen: Der Mietmarkt wird stark vom akademischen Kalender beeinflusst. Die auf die Studierenden ausgerichtete Immobilienverwaltung ist entscheidend.

2. Im Landesinneren des Alentejo (ausgewählte Städte):

   • Ertrag: Kann aufgrund sehr niedriger Kaufpreise hohe Renditen bieten, insbesondere bei renovierungsbedürftigen Immobilien. Die Nachfrage kommt von Einheimischen und solchen, die einen ländlichen Lebensstil suchen.

   • Wachstum: Das Kapitalwachstum ist im Vergleich zu den großen Wirtschaftszentren in der Regel langsamer und stärker lokalisiert. Einige bestimmte Gebiete, wie der Alto Alentejo, haben in letzter Zeit überraschende Preissteigerungen verzeichnet, aber dies ist möglicherweise nicht weit verbreitet oder nachhaltig.

   • Betrachtungen: Erfordert tiefgreifende lokale Marktkenntnisse. Die Mietnachfrage kann geringer sein. Die Renovationskosten müssen sorgfältig verwaltet werden.

Faktoren, die die Anlagewahl beeinflussen

Über den Standort hinaus sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Art der Immobilie: Wohnungen bringen in Städten oft bessere Renditen, während Villen an Küsten- und Freizeitzielen beliebt sind.

• Ziel-Mandant: Studenten, Berufstätige, Touristen oder Rentner haben unterschiedliche Bedürfnisse und wirken sich auf die Rendite-/Leerstandsquoten aus.

• Management: Berücksichtigen Sie Kosten und Aufwand für die Immobilienverwaltung, insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen oder bei Investitionen aus der Ferne.

• Vorschriften: Informieren Sie sich über die Vorschriften der Gemeindeverwaltung, insbesondere über Kurzzeitvermietungen (AL-Lizenzen).

Die Beratung durch Experten wie Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, die über PortugalProperty.com zugänglich ist, bietet unschätzbare lokale Einblicke in diese verschiedenen Regionen.

Schlussfolgerung:

Portugal bietet im Jahr 2025 eine vielfältige Immobilieninvestitionslandschaft. Lissabon, Porto und die Algarve sorgen für eine ausgewogene Mischung, während Gebiete wie die Silberküste und Braga ein starkes Wachstumspotenzial bieten. Coimbra eignet sich hervorragend für renditeorientierte Anleger. Herausforderung: Recherchieren Sie die durchschnittliche Mietrendite und das 3-Jahres-Preiswachstum für ein bestimmtes Viertel in Ihrer bevorzugten portugiesischen Stadt.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Business / Money / Portugal Property