Hotspot immobiliari in Portogallo: Rendimento e crescita 2025

Pubblicato 23rd June, 2025

Capire il rendimento rispetto alla crescita

Prima di addentrarci nelle località, è fondamentale distinguere tra rendimento locativo e crescita del capitale:

• Rendimento locativo: Il reddito annuo da locazione generato da un immobile, espresso in percentuale del suo valore. Rendimenti più elevati significano un flusso di cassa più forte.

• Crescita del capitale (apprezzamento): L'aumento del valore di mercato dell'immobile nel tempo. Un maggiore potenziale di crescita significa una maggiore creazione di ricchezza a lungo termine al momento della rivendita.

Idealmente, gli investitori cercano posizioni che offrano un sano equilibrio tra entrambi. Tuttavia, alcune aree potrebbero eccellere più in un aspetto che nell'altro.

Posizioni privilegiate per investimenti equilibrati (2025)

Queste aree dimostrano costantemente fondamentali solidi sia per la resa che per il potenziale di crescita:

1. Lisbona (e la Grande Lisbona):

   • Cedere: Forte, in particolare per gli affitti a lungo termine guidati da professionisti, famiglie e studenti, e per gli affitti brevi alimentati dal turismo. Secondo dati recenti, i rendimenti lordi degli affitti nel centro della città possono attestarsi in media intorno al 5-6%. Le aree periferiche o gli appartamenti più grandi potrebbero offrire percentuali di rendimento leggermente migliori a causa dei prezzi di acquisto più bassi.

   • Crescita: Storicamente forte apprezzamento del capitale, anche se i tassi di crescita si sono moderati nel 2024. La domanda continua, l'offerta limitata e i progetti di rigenerazione urbana in corso sostengono le prospettive di crescita a lungo termine, soprattutto nei quartieri emergenti o nelle aree che beneficiano di miglioramenti infrastrutturali. Anche i segmenti del lusso mostrano resilienza.

   • Considerazioni: Prezzi d'ingresso elevati nei principali quartieri centrali. Forte concorrenza nel mercato degli affitti. Le modifiche normative che incidono sugli affitti a breve termine (Alojamento Local - AL) devono essere monitorate. Il programma di residenza non abituale (NHR) è terminato per i nuovi richiedenti nel 2024 e il Golden Visa non offre più un percorso di investimento immobiliare diretto; questi cambiamenti possono influenzare sottilmente i modelli di domanda internazionale, anche se l'attrattiva intrinseca del Portogallo rimane forte.

2. Porto (e la Grande Porto):

   • Cedere: Forte domanda di affitti da parte di studenti, professionisti (a causa di una scena tecnologica in crescita) e turisti. I rendimenti sono generalmente paragonabili o leggermente superiori a quelli di Lisbona, spesso con prezzi di acquisto di ingresso più bassi.

   • Crescita: Porto ha visto un significativo apprezzamento del capitale negli ultimi anni, raggiungendo Lisbona in alcuni aspetti. I continui investimenti nelle infrastrutture e il loro crescente profilo internazionale suggeriscono un potenziale di crescita costante.

   • Considerazioni: Come a Lisbona, le zone privilegiate stanno diventando costose. Comprendere le dinamiche di quartiere è fondamentale. Le suddette modifiche a NHR e Golden Visa si applicano anche qui.

3. L'Algarve (hub specifici):

   • Cedere: Potenziale molto forte per gli affitti turistici a breve termine, soprattutto in località turistiche consolidate come Lagos, Vilamoura, Albufeira e Tavira, che producono rendimenti elevati durante l'alta stagione. Esiste anche una domanda di affitti a lungo termine, trainata da pensionati e traslocatori di stili di vita.

   • Crescita: Costante apprezzamento del capitale a lungo termine trainato dalla domanda internazionale di case vacanza e immobili per anziani. Le aree in fase di sviluppo di qualità o che offrono proposte di stile di vita uniche (golf, accesso al porto turistico) tendono a ottenere buoni risultati.

   • Considerazioni: Il reddito da locazione può essere stagionale. La gestione degli affitti a breve termine richiede impegno o servizi professionali. I prezzi nel Triangolo d'Oro sono premium. Gli investitori devono essere consapevoli del fatto che il Golden Visa per il settore immobiliare non è più un'opzione.

Località con un elevato potenziale di crescita (Emerging Stars)

Queste aree potrebbero offrire rendimenti iniziali più bassi, ma potenzialmente un apprezzamento del capitale più elevato nei prossimi anni:

1. Penisola di Setúbal (a sud di Lisbona):

   • Cedere: Da moderato a buono, beneficia della vicinanza a Lisbona e della domanda locale.

   • Crescita: Aree come la città di Setúbal, Sesimbra e parti della costa dell'Alentejo (ad esempio, vicino a Comporta, anche se i prezzi sono già alti) stanno attirando un crescente interesse a causa della relativa convenienza rispetto a Lisbona e dell'attrattiva dello stile di vita. I miglioramenti dell'infrastruttura migliorano la connettività.

   • Considerazioni: Richiede un'attenta selezione della posizione; Non tutti i settori offrono lo stesso potenziale.

2. Costa d'Argento (Costa de Prata):

   • Cedere: Raccolti decenti, in particolare nelle città popolari tra gli espatriati e i turisti come Caldas da Rainha, Óbidos, Nazaré e Peniche.

   • Crescita: Offre prezzi d'ingresso significativamente più bassi rispetto all'Algarve o a Lisbona/Porto. La crescente popolarità tra gli acquirenti internazionali alla ricerca di valore e dell'autentico stile di vita portoghese suggerisce un forte potenziale di apprezzamento del capitale.

   • Considerazioni: Infrastrutture turistiche internazionali meno consolidate rispetto all'Algarve; I rendimenti potrebbero dipendere maggiormente dagli affitti a lungo termine.

3. Braga:

   • Cedere: Buoni rendimenti trainati da un'ampia popolazione studentesca e da un settore business/tech in crescita. I prezzi di acquisto più bassi rispetto a Lisbona/Porto aumentano le percentuali di rendimento.

   • Crescita: Essendo la terza città più grande del Portogallo, Braga sta vivendo un significativo sviluppo economico e attrae investimenti, posizionandosi per una forte crescita futura del capitale.

   • Considerazioni: Meno turismo internazionale rispetto agli hub costieri, rendendo gli affitti a lungo termine il principale motore di rendimento.

Località focalizzate sull'alto rendimento

Queste aree potrebbero offrire una crescita del capitale meno drastica, ma rendimenti immediati potenzialmente più elevati per gli affitti:

1. Coimbra:

   • Cedere: Rendimenti elevati sono possibili grazie alla popolazione studentesca numerosa e stabile di una delle università più antiche d'Europa. I prezzi di acquisto sono generalmente più bassi rispetto a Lisbona o Porto.

   • Crescita: Il potenziale di apprezzamento del capitale esiste, ma potrebbe essere più lento rispetto alle principali città costiere o alle aree in rapido sviluppo.

   • Considerazioni: Il mercato degli affitti è fortemente influenzato dal calendario accademico. La gestione della proprietà incentrata sugli studenti è fondamentale.

2. Alentejo interno (città selezionate):

   • Cedere: Può offrire rendimenti elevati grazie ai prezzi di acquisto molto bassi, in particolare per gli immobili che necessitano di ristrutturazione. La domanda proviene dalla gente del posto e da coloro che cercano uno stile di vita rurale.

   • Crescita: La crescita del capitale è in genere più lenta e più localizzata rispetto ai principali hub economici. Alcune aree specifiche, come l'Alto Alentejo, hanno mostrato recenti aumenti di prezzo sorprendenti, ma questo potrebbe non essere diffuso o sostenibile.

   • Considerazioni: Richiede una profonda conoscenza del mercato locale. La domanda di locazione può essere più sottile. I costi di ristrutturazione devono essere gestiti con attenzione.

Fattori che influenzano la scelta dell'investimento

Oltre alla posizione, considera:

• Tipo di immobile: Gli appartamenti spesso rendono meglio in città, mentre le ville sono popolari nelle destinazioni costiere / di piacere.

• Inquilino target: Studenti, professionisti, turisti o pensionati hanno esigenze diverse e influiscono sui tassi di rendimento/sfitto.

• Gestione: Tenete conto dei costi e degli sforzi per la gestione della proprietà, soprattutto per gli affitti a breve termine o se si investe a distanza.

• Normative: Tieniti informato sulle normative comunali, in particolare per quanto riguarda gli affitti a breve termine (licenze AL).

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Conclusione:

Il Portogallo offre diversi scenari di investimento immobiliare nel 2025. Lisbona, Porto e l'Algarve offrono un mix equilibrato, mentre aree come la Costa d'Argento e Braga offrono un forte potenziale di crescita. Coimbra eccelle per gli investitori focalizzati sul rendimento. Sfida: ricerca il rendimento medio degli affitti e la crescita dei prezzi in 3 anni per un quartiere specifico all'interno della tua città portoghese preferita.

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