Points chauds de l’immobilier au Portugal : rendement et croissance 2025

Publié le 23rd June, 2025

Comprendre le rendement par rapport à la croissance

Avant de plonger dans les lieux, il est crucial de faire la distinction entre rendement locatif et croissance du capital :

• Rendement locatif : Les revenus locatifs annuels générés par un bien immobilier, exprimés en pourcentage de sa valeur. Des rendements plus élevés signifient des flux de trésorerie plus élevés.

• Croissance du capital (appréciation) : L’augmentation de la valeur vénale de la propriété au fil du temps. Un potentiel de croissance plus élevé signifie une plus grande création de richesse à long terme lors de la revente.

Idéalement, les investisseurs recherchent des emplacements offrant un équilibre sain entre les deux. Cependant, certains domaines peuvent exceller plus dans un aspect que dans l’autre.

Emplacements de choix pour un placement équilibré (2025)

Ces secteurs affichent constamment des fondamentaux solides, tant pour le rendement que pour le potentiel de croissance :

1. Lisbonne (et le Grand Lisbonne) :

   • Rendement: Fort, notamment pour les locations longue durée portées par des professionnels, les familles et les étudiants, et les locations à court terme alimentées par le tourisme. Les rendements locatifs bruts dans le centre-ville peuvent se situer en moyenne autour de 5 à 6 % selon des données récentes. Les zones périphériques ou les appartements plus grands peuvent offrir des pourcentages de rendement légèrement meilleurs en raison de prix d’achat plus bas.

   • Croissance: Appréciation du capital historiquement forte, bien que les taux de croissance se soient modérés en 2024. La demande continue, l’offre limitée et les projets de régénération urbaine en cours soutiennent les perspectives de croissance à long terme, en particulier dans les quartiers en plein essor ou les zones bénéficiant d’améliorations de l’infrastructure. Les segments du luxe font également preuve de résilience.

   • Considérations: Prix d’entrée élevés dans les principaux quartiers centraux. Concurrence intense sur le marché de la location. Les évolutions réglementaires impactant les locations de courte durée (Alojamento Local - AL) doivent être surveillées. Le régime des résidents non habituels (RNH) a pris fin pour les nouveaux demandeurs en 2024, et le Golden Visa n’offre plus de voie d’investissement immobilier direct ; ces changements peuvent influencer subtilement la structure de la demande internationale, bien que l’attrait intrinsèque du Portugal reste fort.

2. Porto (et le Grand Porto) :

   • Rendement: Forte demande locative de la part des étudiants, des professionnels (en raison d’une scène technologique en pleine croissance) et des touristes. Les rendements sont généralement comparables ou légèrement supérieurs à ceux de Lisbonne, souvent avec des prix d’achat d’entrée plus bas.

   • Croissance: Porto a connu une appréciation significative de son capital ces dernières années, rattrapant Lisbonne à certains égards. Les investissements continus dans les infrastructures et leur visibilité internationale croissante laissent entrevoir un potentiel de croissance continu.

   • Considérations: À l’instar de Lisbonne, les zones de choix deviennent chères. Il est essentiel de comprendre la dynamique des quartiers. Les modifications susmentionnées du NHR et du Golden Visa s’appliquent ici aussi.

3. L’Algarve (pôles spécifiques) :

   • Rendement: Très fort potentiel pour les locations de vacances à court terme, en particulier dans les stations touristiques établies comme Lagos, Vilamoura, Albufeira et Tavira, produisant des rendements élevés pendant la haute saison. Il existe également une demande de location à long terme, stimulée par les retraités et les déménageurs de style de vie.

   • Croissance: Une plus-value du capital constante à long terme, stimulée par la demande internationale de maisons de vacances et de maisons de retraite. Les zones en cours de développement de qualité ou offrant des propositions de style de vie uniques (golf, accès à la marina) ont tendance à bien performer.

   • Considérations: Les revenus locatifs peuvent être saisonniers. La gestion des locations à court terme nécessite des efforts ou des services professionnels. Les prix dans le Triangle d’Or sont premium. Les investisseurs doivent être conscients que le Golden Visa par le biais de l’immobilier n’est plus une option.

Emplacements à fort potentiel de croissance (étoiles émergentes)

Ces secteurs pourraient offrir des rendements initiaux plus faibles, mais une plus-value du capital potentiellement plus élevée dans les années à venir :

1. Péninsule de Setúbal (au sud de Lisbonne) :

   • Rendement: Modéré à bon, bénéficiant de la proximité de Lisbonne et de la demande locale.

   • Croissance: Des zones comme la ville de Setúbal, Sesimbra et certaines parties de la côte de l’Alentejo (par exemple, près de Comporta, bien que les prix y soient déjà élevés) suscitent un intérêt accru en raison de leur prix relativement abordable par rapport à Lisbonne et de leur attrait pour le style de vie. L’amélioration des infrastructures améliore la connectivité.

   • Considérations: Nécessite une sélection minutieuse de l’emplacement ; Tous les domaines n’offrent pas le même potentiel.

2. La Côte d’Argent (Costa de Prata) :

   • Rendement: Rendements décents, en particulier dans les villes populaires auprès des expatriés et des touristes comme Caldas da Rainha, Óbidos, Nazaré et Peniche.

   • Croissance: Offre des prix d’entrée nettement inférieurs à ceux de l’Algarve ou de Lisbonne/Porto. La popularité croissante auprès des acheteurs internationaux à la recherche de valeur et d’un style de vie portugais authentique suggère un fort potentiel d’appréciation du capital.

   • Considérations: Infrastructures touristiques internationales moins établies par rapport à l’Algarve ; Les rendements pourraient dépendre davantage des locations à long terme.

3. Braga:

   • Rendement: De bons rendements grâce à une importante population étudiante et à un secteur des affaires et de la technologie en pleine croissance. Des prix d’achat plus bas par rapport à Lisbonne/Porto augmentent les pourcentages de rendement.

   • Croissance: En tant que troisième plus grande ville du Portugal, Braga connaît un développement économique important et attire des investissements, ce qui la positionne pour une forte croissance future du capital.

   • Considérations: Moins de tourisme international par rapport aux centres côtiers, ce qui fait des locations à long terme le principal moteur de rendement.

Emplacements axés sur le haut rendement

Ces zones pourraient offrir une croissance du capital moins spectaculaire, mais des rendements locatifs immédiats potentiellement plus forts :

1. Coimbra:

   • Rendement: Des rendements élevés sont possibles grâce à la population étudiante importante et stable de l’une des plus anciennes universités d’Europe. Les prix d’achat sont généralement plus bas qu’à Lisbonne ou à Porto.

   • Croissance: Le potentiel d’appréciation du capital existe, mais il peut être plus lent que dans les grandes villes côtières ou les zones en développement rapide.

   • Considérations: Marché locatif fortement influencé par le calendrier scolaire. La gestion immobilière axée sur les étudiants est essentielle.

2. Intérieur de l’Alentejo (certaines villes) :

   • Rendement: Peut offrir des rendements élevés en raison de prix d’achat très bas, notamment pour les propriétés nécessitant une rénovation. La demande provient des habitants et de ceux qui recherchent un mode de vie rural.

   • Croissance: La croissance du capital est généralement plus lente et plus localisée par rapport aux grands centres économiques. Certaines régions spécifiques, comme l’Alto Alentejo, ont récemment connu des augmentations de prix surprenantes, mais celles-ci ne sont peut-être pas généralisées ou durables.

   • Considérations: Nécessite une connaissance approfondie du marché local. La demande de location peut être plus mince. Les coûts de rénovation doivent être gérés avec soin.

Facteurs influençant le choix d’investissement

Au-delà de l’emplacement, tenez compte des éléments suivants :

• Type de propriété : Les appartements sont souvent plus rentables dans les villes, tandis que les villas sont populaires dans les destinations côtières / de loisirs.

• Locataire cible : Les étudiants, les professionnels, les touristes ou les retraités ont des besoins différents et ont un impact sur les taux de rendement/vacance.

• Gestion: Tenez compte des coûts et des efforts pour la gestion immobilière, en particulier pour les locations à court terme ou si vous investissez à distance.

• Règlement: Restez informé de la réglementation municipale, notamment en ce qui concerne les locations de courte durée (licences AL).

La consultation d’experts tels que Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, accessible via PortugalProperty.com, fournit des informations locales inestimables dans ces diverses régions.

Conclusion:

Le Portugal offre des paysages d’investissement immobilier diversifiés en 2025. Lisbonne, Porto et l’Algarve offrent un mélange équilibré, tandis que des régions comme la Côte d’Argent et Braga offrent un fort potentiel de croissance. Coimbra excelle pour les investisseurs axés sur le rendement. Défi : Recherchez le rendement locatif moyen et la croissance des prix sur 3 ans pour un quartier spécifique de la ville portugaise de votre choix.

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