葡萄牙房地产热点：2025年收益与增长

发表于 23rd June, 2025

了解产量与增长

在深入研究地点之前，区分租金收益率和资本增长至关重要：

• 租金收益率： 房产产生的年租金收入，以其价值的百分比表示。更高的收益率意味着更强的现金流。

• 资本增长（升值）： 房产市场价值随时间推移而增加。更高的增长潜力意味着转售后可以创造更多的长期财富。

理想情况下，投资者会寻找两者之间保持健康平衡的地点。但是，某些领域可能在某一方面比另一方面更出色。

平衡投资的黄金地段（2025 年）

这些领域始终显示出产量和增长潜力的良好基本面：

1. 里斯本（和大里斯本）：

   • 屈服： 强劲，特别是对于由专业人士、家庭和学生推动的长期租赁，以及由旅游业推动的短期租赁。根据最近的数据，市中心的总租金收益率平均约为 5-6%。由于购买价格较低，外围地区或较大的公寓可能会提供略高的收益率。

   • 成长： 资本增值历来强劲，但增长率在 2024 年有所放缓。持续的需求、有限的供应和正在进行的城市更新项目支持了长期增长前景，尤其是在新兴社区或受益于基础设施改善的地区。奢侈品细分市场也表现出韧性。

   • 考虑： 黄金地段的入场价格高。租赁市场的激烈竞争。影响短期租赁 （Alojamento Local - AL） 的监管变化需要监控。非非常住居民 （NHR） 计划将于 2024 年结束对新申请人的开放，黄金签证不再提供直接的房地产投资途径;这些变化可能会微妙地影响国际需求模式，尽管葡萄牙的内在吸引力仍然很强。

2. 波尔图（和尔图）：

   • 屈服： 学生、专业人士（由于科技行业的发展）和游客的强劲租赁需求。收益率通常与里斯本相当或略高于里斯本，通常入门购买价格较低。

   • 成长： 近年来，波尔图的资本大幅增值，在某些方面赶上了里斯本。对基础设施的持续投资及其不断上升的国际知名度表明了持续的增长潜力。

   • 考虑： 与里斯本类似，黄金地段的价格也越来越高。了解邻里动态是关键。上述对 NHR 和黄金签证的更改也适用于此处。

3. 阿尔加维（特定枢纽）：

   • 屈服： 短期度假租赁的潜力非常大，尤其是在拉各斯、维拉摩拉、阿尔布费拉和塔维拉等成熟的旅游胜地，在旺季产生高回报。在退休人员和生活方式推动下的，长期租赁需求也存在。

   • 成长： 由国际对度假屋和退休物业的需求推动的持续长期资本增值。正在进行高质量开发或提供独特生活方式主张（高尔夫、码头通道）的地区往往表现良好。

   • 考虑： 租金收入可能是季节性的。短期租赁的管理需要努力或专业服务。金三角的价格很高。投资者应该意识到，通过房地产获得黄金签证不再是一种选择。

具有高增长潜力的地区（新兴之星）

这些领域的初始收益率可能会较低，但未来几年的资本增值可能会更高：

1. 塞图巴尔半岛（里斯本南部）：

   • 屈服： 中等到良好，受益于靠近里斯本和当地需求。

   • 成长： 塞图巴尔市、塞辛布拉和阿连特茹海岸的部分地区（例如，靠近孔波尔塔，尽管那里的价格已经很高）由于与里斯本相比相对负担得起且具有吸引力，因此吸引了越来越多的兴趣。基础设施改进增强了连接性。

   • 考虑： 需要仔细选择位置;并非所有领域都提供相同的潜力。

2. 银色海岸 （Costa de Prata）：

   • 屈服： 产量不错，尤其是在 Caldas da Rainha、Óbidos、Nazaré 和 Peniche 等受外籍人士和游客欢迎的城镇。

   • 成长： 提供比阿尔加维或里斯本/波尔图低得多的入场价格。寻求价值和正宗葡萄牙生活方式的国际买家越来越受欢迎，这表明资本增值的潜力很大。

   • 考虑： 与阿尔加维相比，国际旅游基础设施较少;收益率可能更依赖于长期 LETS。

3. 布拉加：

   • 屈服： 由庞大的学生群体和不断增长的商业/科技行业推动的良好收益。与里斯本/波尔图相比，较低的收购价格提高了收益率。

   • 成长： 作为葡萄牙第三大城市，布拉加正在经历显着的经济发展并吸引投资，为其未来强劲的资本增长奠定了基础。

   • 考虑： 与沿海枢纽相比，国际旅游业较少，这使得长期租赁成为主要的收益驱动力。

专注于高产量的地点

这些领域的资本增长可能不那么剧烈，但可能会带来更强的即时租金回报：

1. 科英布拉：

   • 屈服： 由于来自欧洲最古老的大学之一的大量稳定的学生群体，高产量是可能的。购买价格通常低于里斯本或波尔图。

   • 成长： 资本增值潜力存在，但与主要沿海城市或快速发展的地区相比，可能较慢。

   • 考虑： 租赁市场深受校历影响。以学生为中心的物业管理是关键。

2. 内陆阿连特茹（部分城镇）：

   • 屈服： 由于购买价格非常低，可以提供高收益，特别是对于需要翻新的房产。需求来自当地人和寻求乡村生活方式的人。

   • 成长： 与主要经济中心相比，资本增长通常较慢且更加本地化。一些特定地区，如 Alto Alentejo，最近出现了令人惊讶的价格上涨，但这可能并不普遍或不可持续。

   • 考虑： 需要对当地市场有深入的了解。租赁需求可能会更稀薄。必须仔细管理装修成本。

影响投资选择的因素

除了位置之外，还要考虑：

• 物业类型： 公寓在城市的产量通常更高，而别墅在沿海/休闲目的地很受欢迎。

• 目标租户： 学生、专业人士、游客或退休人员有不同的需求，并影响收益率/空置率。

• 管理： 考虑物业管理的成本和工作量，尤其是短期租赁或远程投资。

• 法规： 随时了解地方议会的规定，特别是关于短期租赁（AL 许可证）的规定。

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结论：

葡萄牙在 2025 年提供多样化的房地产投资环境。里斯本、波尔图和阿尔加维提供了均衡的组合，而银色海岸和布拉加等地区则具有强大的增长潜力。Coimbra 非常适合注重收益的投资者。挑战：研究您首选的葡萄牙城市内某个特定社区的平均租金收益率和 3 年价格增长。

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出版于: Business / Money / Portugal Property