Горячие точки недвижимости в Португалии: доходность и рост 2025

Опубликован в 23rd June, 2025

Понимание доходности и роста

Прежде чем погружаться в локации, важно различать доходность от аренды и прирост капитала:

• Доходность от аренды: Годовой доход от аренды, полученный от недвижимости, выраженный в процентах от ее стоимости. Более высокая доходность означает более сильный денежный поток.

• Прирост капитала (удорожание): Увеличение рыночной стоимости недвижимости с течением времени. Более высокий потенциал роста означает большее долгосрочное создание богатства при перепродаже.

В идеале инвесторы ищут места, предлагающие здоровый баланс и того, и другого. Тем не менее, некоторые области могут преуспеть в одном аспекте больше, чем в другом.

Лучшие места для сбалансированных инвестиций (2025)

Эти области неизменно демонстрируют сильные фундаментальные показатели как для доходности, так и для потенциала роста:

1. Лиссабон (и Большой Лиссабон):

   • Урожай: Сильный, особенно для долгосрочной аренды, ориентированной на профессионалов, семей и студентов, а также для краткосрочной аренды, подпитываемой туризмом. По последним данным, валовая доходность от аренды в центре города может составлять в среднем около 5-6%. Периферийные районы или большие квартиры могут предложить немного лучший процент доходности из-за более низких цен на покупку.

   • Рост: Исторически сильный прирост капитала, хотя темпы роста замедлились в 2024 году. Сохраняющийся спрос, ограниченное предложение и текущие проекты по восстановлению городов поддерживают долгосрочные перспективы роста, особенно в перспективных районах или районах, получающих выгоду от улучшения инфраструктуры. Люксовые сегменты также демонстрируют устойчивость.

   • Соображения: Высокие цены на вход в лучшие центральные районы. Острая конкуренция на рынке аренды. Нормативные изменения, влияющие на краткосрочную аренду (Alojamento Local - AL), нуждаются в мониторинге. В 2024 году для новых заявителей закончилась программа Non-Habitual Resident (NHR), а Золотая виза больше не предлагает прямой путь инвестиций в недвижимость; эти изменения могут незначительно повлиять на структуру международного спроса, хотя внутренняя привлекательность Португалии остается высокой.

2. Порту (и Большой Порту):

   • Урожай: Устойчивый спрос на аренду со стороны студентов, профессионалов (из-за растущей технологической сцены) и туристов. Доходность в целом сопоставима или немного выше, чем в Лиссабоне, часто с более низкими ценами на вход.

   • Рост: В последние годы в Порту наблюдается значительный рост капитала, в некоторых аспектах он догоняет Лиссабон. Продолжающиеся инвестиции в инфраструктуру и ее растущий международный профиль предполагают сохранение потенциала роста.

   • Соображения: Как и в Лиссабоне, престижные районы становятся дорогими. Понимание динамики соседства является ключевым фактором. Вышеупомянутые изменения в NHR и Золотой визе действуют и здесь.

3. Алгарве (конкретные хабы):

   • Урожай: Очень большой потенциал для краткосрочной аренды, особенно на известных туристических курортах, таких как Лагос, Виламоура, Албуфейра и Тавира, приносящий высокую прибыль в пик сезона. Также существует спрос на долгосрочную аренду, обусловленный пенсионерами и теми, кто меняет образ жизни.

   • Рост: Последовательный долгосрочный прирост капитала, обусловленный международным спросом на дома для отдыха и пенсионную недвижимость. Районы, которые находятся в стадии качественного развития или предлагают уникальные предложения для образа жизни (гольф, доступ к пристани для яхт), как правило, показывают хорошие результаты.

   • Соображения: Доход от аренды может быть сезонным. Управление краткосрочной арендой требует усилий или профессиональных услуг. Цены в Золотом треугольнике премиальные. Инвесторы должны знать, что «золотая виза» через недвижимость больше не вариант.

Локации с высоким потенциалом роста (восходящие звезды)

Эти районы могут предложить более низкую первоначальную доходность, но потенциально более высокий прирост капитала в ближайшие годы:

1. Полуостров Сетубал (к югу от Лиссабона):

   • Урожай: От умеренного до хорошего, благодаря близости к Лиссабону и местному спросу.

   • Рост: Такие районы, как город Сетубал, Сезимбра и части побережья Алентежу (например, недалеко от Компорты, хотя цены там уже высокие) привлекают повышенный интерес из-за относительной доступности по сравнению с Лиссабоном и привлекательности образа жизни. Улучшения инфраструктуры улучшают возможности подключения.

   • Соображения: Требует тщательного выбора локации; Не все районы обладают одинаковым потенциалом.

2. Серебряный берег (Коста-де-Прата):

   • Урожай: Приличные урожаи, особенно в популярных среди экспатов и туристов городах, таких как Калдаш-да-Раинья, Обидуш, Назаре и Пенише.

   • Рост: Предлагает значительно более низкие цены на вход, чем в Алгарве или Лиссабоне/Порту. Растущая популярность среди международных покупателей, ищущих ценность и подлинный португальский образ жизни, предполагает большой потенциал для прироста капитала.

   • Соображения: Менее развитая международная туристическая инфраструктура по сравнению с Алгарве; Доходность может в большей степени зависеть от долгосрочной аренды.

3. Брага:

   • Урожай: Хорошая доходность обусловлена большим количеством студентов и растущим бизнес/технологическим сектором. Более низкие закупочные цены по сравнению с Лиссабоном/Порту повышают процент доходности.

   • Рост: Будучи третьим по величине городом Португалии, Брага переживает значительное экономическое развитие и привлекает инвестиции, что делает ее готовой к сильному будущему росту капитала.

   • Соображения: Меньше международного туризма по сравнению с прибрежными центрами, что делает долгосрочную аренду основным фактором дохода.

Места, ориентированные на высокую доходность

Эти районы могут предложить менее резкий рост капитала, но потенциально более высокие немедленные доходы от аренды:

1. Коимбра:

   • Урожай: Высокая доходность возможна благодаря большому, стабильному контингенту студентов одного из старейших университетов Европы. Цены на покупку, как правило, ниже, чем в Лиссабоне или Порту.

   • Рост: Потенциал прироста капитала существует, но может быть более медленным по сравнению с крупными прибрежными городами или быстро развивающимися районами.

   • Соображения: На рынок аренды сильно влияет академический календарь. Управление недвижимостью, ориентированное на студентов, является ключевым.

2. Внутренний Алентежу (Избранные города):

   • Урожай: Может предложить высокую доходность благодаря очень низким ценам на покупку, особенно для недвижимости, требующей ремонта. Спрос исходит от местных жителей и тех, кто стремится к сельскому образу жизни.

   • Рост: Рост капитала, как правило, происходит медленнее и более локализован по сравнению с крупными экономическими центрами. Некоторые конкретные районы, такие как Альту-Алентежу, в последнее время продемонстрировали неожиданный рост цен, но это может не быть широко распространенным или устойчивым.

   • Соображения: Требует глубокого знания местного рынка. Спрос на аренду может быть тоньше. Расходы на ремонт должны быть тщательно управляемы.

Факторы, влияющие на выбор инвестиций

Помимо местоположения, учитывайте:

• Тип недвижимости: Апартаменты часто приносят больше прибыли в городах, в то время как виллы популярны на побережье и в местах отдыха.

• Целевой арендатор: Студенты, специалисты, туристы или пенсионеры имеют разные потребности и влияют на доходность/вакантность.

• Управление: Учитывайте затраты и усилия на управление недвижимостью, особенно при краткосрочной аренде или при дистанционном инвестировании.

• Регламент: Будьте в курсе правил местного совета, особенно в отношении краткосрочной аренды (лицензий AL).

Консультации с такими экспертами, как Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, доступные через PortugalProperty.com, дают бесценную информацию о местных условиях в этих разнообразных регионах.

Заключение:

Португалия предлагает разнообразные ландшафты для инвестиций в недвижимость в 2025 году. Лиссабон, Порту и Алгарве обеспечивают сбалансированное сочетание, в то время как такие районы, как Серебряный берег и Брага, обладают сильным потенциалом роста. Коимбра отлично подходит для инвесторов, ориентированных на доходность. Задача: Изучите среднюю доходность от аренды и рост цен за 3 года для одного конкретного района в предпочитаемом вами португальском городе.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Business / Money / Portugal Property