购买土地葡萄牙 2025：关键事实

购买土地葡萄牙 2025：关键事实

Navigating the building permit process is crucial when buying land in Portugal

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了解土地分类：乡村与城市

葡萄牙的土地主要是 “rústico” （乡村/乡村）或 “urbano” （城市）。

  • 质朴之地 （Prédio Rústico）： 在城市区域之外，用于农业或林业。建造住宅物业受到严格限制。重新分类为 Urban 非常复杂、漫长且不确定，需要市政部门批准和 PDM 调整。最近的立法变化（2024 年底/2025 年初）旨在简化 对一些 乡村土地的经济适用房的重新分类，但重大限制仍然存在。始终与当地议会核实可建造性。
  • 城市土地 （Prédio Urbano）： 在城市边界内，划为建筑区。建造的可能性更高，但仍需要许可证。子分类规定了结构类型和密度。
  • 混合土地 （Prédio Misto）： 包含质朴和城市部分。建筑权通常仅限于城市部分。

始终与当地议会 （Câmara Municipal） 和合格的建筑师或律师核实当前的可建造性，特别是考虑到最近的立法细微差别。

分区法：PDM 的力量

土地使用由每个城市的总体规划 Plano Diretor Municipal （PDM） 管理。

PDM 规定：

  • 土地分类（乡村、城市、保护区，如 任 或 RAN）。
  • 允许的建筑类型（住宅、旅游、工业）。
  • 建筑参数（最大面积、高度、楼层、退缩尺度）。

在线咨询 PDM 或在议会的规划部门咨询。建筑师或律师对于正确的 PDM 解释至关重要。

水权：一个关键的考虑因素

获得水至关重要。

  • 自来水： 通常在城市/半城市地区可以（需要支付转乘费）。
  • 钻孔 （Furos）： 常见于乡村或孤立城市地块的地下水。需要葡萄牙环境局 （APA） 的许可。不保证可行性、成本和水质/水量。
  • 威尔斯 （Poços）： 应验证现有井的合法性和产量。
  • 地表水（河流、溪流）： 提取水需要 APA 许可并受到严格监管。

在尽职调查期间调查选项、许可和成本。不要假设有水。

建筑许可流程 （Licenciamento）

即使在城市土地上，也始终需要正式的建筑许可证 （Licença de Construção）。

  1. 建筑项目： 由葡萄牙注册建筑师编制，符合 PDM 和建筑规范。
  2. 特色项目： 由合格工程师完成的工程项目（结构、电气、管道等）。
  3. 向理事会提交的意见： 向市政规划部门提供完整的项目档案。
  4. 审核和批准： 可能很长，可能涉及澄清请求。最近的立法（第 10/2024 号法令）旨在简化这一过程，引入了诸如如果议会错过最后期限则默许等概念，但依赖这一点是有风险的。
  5. 许可证签发： 获得批准并支付费用。
  6. 建设： 必须严格遵循批准的计划。
  7. Usage License （Licença de Utilização）： 在合法居住前经过施工和检查后需要。

这个过程可能需要数月，有时数年，并需要支付高昂的专业费用。

隐藏费用和税费

预算不止地价和建设：

  • 财产转让税 （IMT）： 购买时付款。税率各不相同（例如，乡村土地通常为 5%;城市土地呈浮动比例）。查看 2025 年费率。
  • 印花税 （IS）： 通常为购买价格的 0.8%。
  • 公证和注册费： 用于契约和财产登记。
  • 法律费用： 用于尽职调查、合同审查、官僚主义。
  • 建筑和工程费用： 用于项目设计和监督。
  • 市政费用 （taxas）： 对于项目提交，许可。因城市而异。
  • 公用事业连接费： 用于电力、水、污水、电信。
  • 年度财产税 （IMI）： 每年根据财产的税值 （VPT） 支付。价格各不相同（通常为 0.3%-0.5% 的城市，0.8% 的乡村）。
  • 可能的重新分类成本： 如果重新分类质朴的土地，则意义重大。

在葡萄牙购买土地和建筑是有益的，但需要精心的规划、伯克希尔哈撒韦家庭服务葡萄牙房地产公司等专家的专业建议，以及切合实际的预算。了解这些复杂性是项目成功的关键。

有关更多信息，请通过 info@portugalproperty.com 联系我们

出版于: Property / Taxation