Покупка земли в Португалии 2025: ключевые факты
Navigating the building permit process is crucial when buying land in Portugal
Опубликован в
Понимание классификации земель: деревенские и городские
Земля в Португалии в основном "rústico" (деревенская/сельская) или "urbano" (городская).
- Деревенская земля (Prédio Rústico): За пределами городской зоны, для сельского или лесного хозяйства. Строительство жилой недвижимости сильно ограничено. Реклассификация в городскую — это сложный, длительный и неопределенный процесс, требующий утверждения муниципалитетом и согласования PDM. Недавние законодательные изменения (конец 2024 — начало 2025 года) были направлены на упрощение реклассификации некоторых деревенских земель в доступное жилье, но значительные ограничения сохраняются. Всегда проверяйте возможность сборки в местном совете.
- Городская земля (prédio urbano): В черте городской черты, зонирован для строительства. Более высокая вероятность строительства, но разрешения все равно нужны. Подклассификации диктуют тип конструкции и плотность.
- Смешанная земля (prédio misto): Включает в себя как деревенские, так и городские части. Права на строительство обычно ограничиваются городской частью.
Всегда проверяйте текущую пригодность для строительства в местном совете (Câmara Municipal) и квалифицированном архитекторе или юристе, особенно с учетом последних законодательных нюансов.
Законы о зонировании: сила ДПМ
Землепользование регулируется Plano Diretor Municipal (PDM), генеральным планом каждого муниципалитета.
ДПМ диктует:
- Классификация земель (деревенские, городские, охраняемые территории, такие как REN или RAN).
- Разрешенные виды строительства (жилое, туристическое, промышленное).
- Параметры здания (максимальная площадь, высота, этажность, отступы).
Проконсультируйтесь с ДПМ в Интернете или в отделе планирования совета. Архитектор или адвокат необходим для правильной интерпретации PDM.
Права на воду: важнейшее соображение
Доступ к воде имеет решающее значение.
- Водопроводная вода: Обычно возможно в городских/пригородных районах (за дополнительную плату за подключение).
- Скважины (Фурос): Распространен для грунтовых вод на деревенских или изолированных городских участках. Требуется лицензия от Португальского агентства по охране окружающей среды (APA). Осуществимость, стоимость и качество/количество воды не гарантируются.
- Уэллс (Poços): Законность и дебит существующих скважин должны быть проверены.
- Поверхностные воды (реки, ручьи): Забор воды требует лицензирования APA и строго регулируется.
Изучите варианты, лицензирование и затраты во время комплексной проверки. Не предполагайте доступ к воде.
Процесс получения разрешения на строительство (Licenciamento)
Всегда требуется официальное разрешение на строительство (Licença de Construção), даже на городской земле.
- Архитектурный проект: Подготовлено зарегистрированным португальским архитектором в соответствии с PDM и строительными нормами.
- Специализированные проекты: Инженерные проекты (структурные, электрические, сантехнические и т.д.) квалифицированными инженерами.
- Представление в Совет: Полное досье по проекту в департамент муниципального планирования.
- Проверка и утверждение: Может быть длительным, может включать в себя уточняющие запросы. Недавнее законодательство (Декрет-закон No 10/2024) было направлено на оптимизацию этого процесса, введя такие понятия, как молчаливое одобрение, если советы пропускают сроки, но полагаться на это рискованно.
- Выдача разрешения: После согласования и оплаты гонорара.
- Строительство: Должен строго следовать утвержденным планам.
- Лицензия на использование (Licença de Utilização): Требуется после строительства и осмотра перед законным заселением.
Этот процесс может занять месяцы, иногда годы, со значительными профессиональными гонорарами.
Скрытые расходы и налоги
Бюджет на больше, чем цена земли и строительства:
- Налог на передачу права собственности (IMT): Оплачивается при покупке. Ставки варьируются (например, сельская земля часто 5%; городская земля по скользящей шкале). Проверьте расценки 2025 года.
- Гербовый сбор (IS): Обычно 0,8% от стоимости покупки.
- Нотариальные и регистрационные сборы: Для оформления акта и регистрации собственности.
- Судебные издержки: Для проверки на благонадежность, проверки договоров, бюрократии.
- Архитектурные и инженерные сборы: Для разработки и надзора за проектами.
- Муниципальные сборы (таксы): Для подачи проекта, разрешительных документов. Варьируется в зависимости от муниципалитета.
- Плата за подключение к коммунальным услугам: Для электричества, воды, канализации, связи.
- Ежегодный налог на имущество (IMI): Уплачивается ежегодно по налогу на имущество (VPT). Ставки варьируются (обычно 0,3%-0,5% городские, 0,8% деревенские).
- Возможные затраты на реклассификацию: Существенно, если переклассифицировать деревенские земли.
Покупка земли и строительство в Португалии выгодна, но требует тщательного планирования, профессиональных советов экспертов, таких как Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, и реалистичного бюджета. Понимание этих сложностей является ключом к успешному проекту.
Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com