Acquisto di terreni Portogallo 2025: fatti chiave
Navigating the building permit process is crucial when buying land in Portugal
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Capire le classificazioni dei terreni: rustico vs. urbano
I terreni in Portogallo sono principalmente "rústico" (rustico/rurale) o "urbano" (urbano).
- Terreno rustico (Prédio Rústico): Al di fuori delle zone urbane, per l'agricoltura o la silvicoltura. La costruzione di immobili residenziali è fortemente limitata. La riclassificazione in urbana è complessa, lunga e incerta, richiede l'approvazione comunale e l'allineamento del PDM. Le recenti modifiche legislative (fine 2024/inizio 2025) miravano a semplificare la riclassificazione di alcuni terreni rustici per alloggi a prezzi accessibili, ma permangono limitazioni significative. Verificare sempre la costruibilità con il comune.
- Terreni urbani (Prédio Urbano): All'interno dei confini urbani, suddiviso in zone per la costruzione. Maggiore probabilità di costruire, ma sono ancora necessari permessi. Le sottoclassificazioni determinano il tipo di costruzione e la densità.
- Terreni misti (Prédio Misto): Contiene sia parti rustiche che urbane. I diritti di edificazione sono solitamente limitati alla parte urbana.
Verificare sempre l'attuale edificabilità con il consiglio comunale (Câmara Municipal) e un architetto o avvocato qualificato, soprattutto in considerazione delle recenti sfumature legislative.
Leggi Urbanistiche: Il Potere del PDM
L'uso del suolo è regolato dal Plano Diretor Municipal (PDM), il piano regolatore di ogni comune.
Il PDM impone:
- Classificazioni dei terreni (rustici, urbani, aree protette come REN o RAN).
- Tipologie costruttive consentite (residenziale, turistica, industriale).
- Parametri dell'edificio (area massima, altezza, pavimenti, arretramenti).
Consulta il PDM online o presso l'ufficio di pianificazione del comune. Un architetto o un avvocato è essenziale per una corretta interpretazione del PDM.
Diritti sull'acqua: una considerazione cruciale
L'accesso all'acqua è fondamentale.
- Acquedotto: Di solito è possibile nelle aree urbane/semiurbane (si applicano le tariffe di connessione).
- Pozzi (Furos): Comune per le acque sotterranee su appezzamenti urbani rustici o isolati. Richiede la licenza dell'Agenzia portoghese per l'ambiente (APA). La fattibilità, il costo e la qualità/quantità dell'acqua non sono garantiti.
- Pozzi (Poços): La legalità e la resa dei pozzi esistenti dovrebbero essere verificate.
- Acque superficiali (fiumi, torrenti): L'estrazione dell'acqua richiede la licenza APA ed è rigorosamente regolamentata.
Esamina le opzioni, le licenze e i costi durante la due diligence. Non dare per scontato l'accesso all'acqua.
La procedura di licenza edilizia
È sempre richiesto un permesso di costruzione formale (Licença de Construção), anche su terreni urbani.
- Progetto architettonico: Preparato da un architetto portoghese registrato, conforme al PDM e ai regolamenti edilizi.
- Progetti speciali: Progetti di ingegneria (strutturale, elettrica, idraulica, ecc.) da parte di ingegneri qualificati.
- Presentazione al Consiglio: Dossier completo del progetto per l'assessorato comunale alla pianificazione.
- Revisione e approvazione: Può essere lungo, può comportare richieste di chiarimenti. La recente normativa (decreto-legge n. 10/2024) ha cercato di snellire questa situazione, introducendo concetti come l'approvazione tacita in caso di mancato rispetto delle scadenze, ma fare affidamento su questo è rischioso.
- Rilascio del permesso: Previa approvazione e pagamento della quota.
- Costruzione: Deve seguire rigorosamente i piani approvati.
- Licenza d'uso (Licença de Utilização): Richiesto dopo la costruzione e l'ispezione prima dell'occupazione legale.
Questo processo può richiedere mesi, a volte anni, con onorari professionali significativi.
Costi e tasse nascoste
Budget per qualcosa di più del prezzo del terreno e della costruzione:
- Imposta sul trasferimento di proprietà (IMT): Pagato all'acquisto. Le tariffe variano (ad esempio, terreni rustici spesso del 5%; terreni urbani su scale mobili). Controlla le tariffe 2025.
- Imposta di bollo (IS): In genere lo 0,8% del prezzo di acquisto.
- Spese notarili e di registrazione: Per atto di proprietà e registrazione della proprietà.
- Spese legali: Per due diligence, revisione dei contratti, burocrazia.
- Tariffe architettoniche e ingegneristiche: Per la progettazione e la supervisione.
- Tasse comunali (taxas): Per la presentazione del progetto, i permessi. Variano in base al comune.
- Costi di connessione alle utenze: Per elettricità, acqua, fognature, telecomunicazioni.
- Imposta annuale sugli immobili (IMI): Pagato annualmente sul valore fiscale dell'immobile (VPT). Le tariffe variano (in genere 0,3%-0,5% urbano, 0,8% rustico).
- Potenziali costi di riclassificazione: Significativo se si riclassificano terreni rustici.
L'acquisto di terreni e edifici in Portogallo è gratificante, ma richiede una pianificazione meticolosa, una consulenza professionale da parte di esperti come quelli di Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property e un budget realistico. Comprendere queste complessità è la chiave per il successo di un progetto.
Per maggiori informazioni, contattateci all'info@portugalproperty.com