Acheter un terrain Portugal 2025 : faits clés

Publié le 16th July, 2025

Comprendre la classification des terres : rustique ou urbaine

Au Portugal, les terres sont principalement « rústico » (rustique/rurale) ou « urbano » (urbaine).

• Terrain rustique (Prédio Rústico) : En dehors des zones urbaines, pour l’agriculture ou la sylviculture. La construction de logements est fortement limitée. La reclassification en urbain est complexe, longue et incertaine, et nécessite l’approbation municipale et l’alignement du PDM. Des modifications législatives récentes (fin 2024/début 2025) visaient à simplifier la reclassification de certains terrains rustiques pour le logement abordable, mais des limites importantes persistent. Vérifiez toujours la constructibilité auprès du conseil local.
• Terrain urbain (Prédio Urbano) : À l’intérieur des limites urbaines, zoné pour la construction. Une probabilité de construction plus élevée, mais des permis sont toujours nécessaires. Les sous-classifications dictent le type et la densité de construction.
• Terres mixtes (Prédio Misto) : Contient des parties rustiques et urbaines. Les droits de construire sont généralement limités à la partie urbaine.

Vérifiez toujours la constructibilité actuelle auprès de la mairie (Câmara Municipal) et d’un architecte ou d’un avocat qualifié, surtout compte tenu des nuances législatives récentes.

Lois de zonage : le pouvoir du PDM

L’utilisation des sols est régie par le Plano Diretor Municipal (PDM), le plan directeur de chaque municipalité.

Le PDM dicte :

• Classifications des terres (rustiques, urbaines, zones protégées comme REN ou RAN).
• Types de construction autorisés (résidentiel, touristique, industriel).
• Paramètres du bâtiment (surface maximale, hauteur, étages, retraits).

Consultez le PDM en ligne ou au service de l’urbanisme de la mairie. Un architecte ou un avocat est essentiel pour une interprétation correcte du PDM.

Les droits à l’eau : une considération cruciale

L’accès à l’eau est essentiel.

• Eau du réseau : Généralement possible dans les zones urbaines/semi-urbaines (des frais de connexion s’appliquent).
• Forages (Furos) : Commun pour les eaux souterraines sur des parcelles urbaines rustiques ou isolées. Nécessite une licence de l’Agence portugaise de l’environnement (APA). La faisabilité, le coût et la qualité/quantité de l’eau ne sont pas garantis.
• Puits (Poços) : La légalité et le rendement des puits existants doivent être vérifiés.
• Eaux de surface (rivières, ruisseaux) : Le prélèvement d’eau nécessite une licence de l’APA et est strictement réglementé.

Examinez les options, les licences et les coûts lors de la diligence raisonnable. Ne présumez pas de l’accès à l’eau.

Le processus de permis de construire (licenciamento)

Un permis de construire formel (Licença de Construção) est toujours requis, même sur les terrains urbains.

1. Projet architectural : Préparé par un architecte portugais agréé, conformément au PDM et aux codes du bâtiment.
2. Projets spécialisés : Projets d’ingénierie (structure, électricité, plomberie, etc.) par des ingénieurs qualifiés.
3. Mémoire au Conseil : Dossier complet du projet auprès du service de l’urbanisme communal.
4. Examen et approbation : Peut être long, peut impliquer des demandes de clarification. La législation récente (décret-loi n° 10/2024) visait à rationaliser cela, en introduisant des concepts tels que l’approbation tacite si les conseils ne respectent pas les délais, mais il est risqué de s’y fier.
5. Délivrance du permis : Après approbation et paiement des frais.
6. Construction: Doit suivre strictement les plans approuvés.
7. Usage License (Licença de Utilização) : Requis après la construction et l’inspection avant l’occupation légale.

Ce processus peut prendre des mois, parfois des années, avec des honoraires professionnels importants.

Coûts cachés et taxes

Budget pour plus que le prix du terrain et la construction :

• Taxe sur les mutations immobilières (IMT) : Payé à l’achat. Les taux varient (p. ex., les terres rustiques souvent 5 %; les terres urbaines selon des échelles mobiles). Consultez les tarifs 2025.
• Droit de timbre (IS) : Généralement 0,8 % du prix d’achat.
• Frais de notaire et d’enregistrement : Pour l’enregistrement des actes et de la propriété.
• Frais juridiques : Pour la diligence raisonnable, l’examen des contrats, la bureaucratie.
• Frais d’architecture et d’ingénierie : Pour la conception et la supervision du projet.
• Redevances municipales (taxas) : Pour la soumission de projets, permis. Varient selon les communes.
• Frais de raccordement aux services publics : Pour l’électricité, l’eau, les eaux usées, les télécommunications.
• Taxe foncière annuelle (IMI) : Payé annuellement sur la valeur fiscale de la propriété (VPT). Les taux varient (généralement 0,3 % à 0,5 % urbain, 0,8 % rustique).
• Coûts potentiels de reclassement : Important si la reclassification des terres rustiques.

L’achat d’un terrain et d’un bâtiment au Portugal est gratifiant, mais nécessite une planification méticuleuse, des conseils professionnels d’experts comme ceux de Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property et un budget réaliste. Comprendre ces complexités est la clé de la réussite d’un projet.

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com

Publié dans: Property / Taxation