Kauf von Grundstücken in Portugal 2025: Wichtige Fakten

Veröffentlicht am 16th July, 2025

Grundlegendes zu Landklassifizierungen: Rustikal vs. städtisch

In Portugal handelt es sich bei den Grundstücken hauptsächlich um "rústico" (rustikal/ländlich) oder "urbano" (städtisch).

• Rustikales Land (Prédio Rústico): Außerhalb städtischer Gebiete, für die Land- oder Forstwirtschaft. Der Bau von Wohnimmobilien ist stark eingeschränkt. Die Neueinstufung in städtisch ist komplex, langwierig und ungewiss und erfordert eine kommunale Genehmigung und PDM-Angleichung. Jüngste Gesetzesänderungen (Ende 2024/Anfang 2025) zielten darauf ab, die Umstufung einiger ländlicher Grundstücke für erschwinglichen Wohnraum zu vereinfachen, aber es bestehen weiterhin erhebliche Einschränkungen. Überprüfen Sie die Bebaubarkeit immer mit der Gemeindeverwaltung.
• Städtisches Grundstück (Prédio Urbano): Innerhalb der Stadtgrenzen, für den Bau ausgewiesen. Höhere Wahrscheinlichkeit des Baus, aber es sind immer noch Genehmigungen erforderlich. Unterklassifizierungen geben die Art und Dichte der Konstruktion vor.
• Gemischtes Land (Prédio Misto): Enthält sowohl rustikale als auch urbane Teile. Baurechte beschränken sich in der Regel auf den städtischen Teil.

Überprüfen Sie immer die aktuelle Baufähigkeit mit dem Gemeinderat (Câmara Municipal) und einem qualifizierten Architekten oder Anwalt, insbesondere angesichts der jüngsten gesetzlichen Nuancen.

Zoning Laws: Die Macht des PDM

Die Flächennutzung wird durch den Plano Diretor Municipal (PDM) geregelt, den Masterplan jeder Gemeinde.

Das PDM schreibt vor:

• Landklassifizierungen (rustikal, städtisch, Schutzgebiete wie REN oder RAN).
• Zulässige Bauarten (Wohnen, Tourismus, Industrie).
• Gebäudeparameter (maximale Fläche, Höhe, Geschosse, Abstände).

Konsultieren Sie das PDM online oder bei der Planungsabteilung der Stadtverwaltung. Ein Architekt oder Anwalt ist für die korrekte PDM-Interpretation unerlässlich.

Wasserrechte: Ein entscheidender Aspekt

Der Zugang zu Wasser ist von entscheidender Bedeutung.

• Leitungswasser: In der Regel in städtischen/halbstädtischen Gebieten möglich (es fallen Verbindungsgebühren an).
• Bohrlöcher (Furos): Häufig für Grundwasser auf rustikalen oder abgelegenen städtischen Grundstücken. Erfordert eine Genehmigung der portugiesischen Umweltagentur (APA). Machbarkeit, Kosten und Wasserqualität/-quantität sind nicht garantiert.
• Brunnen (Poços): Die Legalität und der Ertrag bestehender Bohrungen sollten überprüft werden.
• Oberflächenwasser (Flüsse, Bäche): Die Wasserentnahme erfordert eine APA-Lizenz und ist streng reguliert.

Untersuchen Sie Optionen, Lizenzen und Kosten während der Due Diligence. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie Zugang zu Wasser haben.

Das Baugenehmigungsverfahren (Licenciamento)

Eine formelle Baugenehmigung (Licença de Construção) ist immer erforderlich, auch auf städtischen Grundstücken.

1. Architektonisches Projekt: Erstellt von einem registrierten portugiesischen Architekten, der den PDM- und Bauvorschriften entspricht.
2. Spezielle Projekte: Ingenieurprojekte (Statik, Elektrik, Sanitär usw.) durch qualifizierte Ingenieure.
3. Vorlage an den Rat: Vollständiges Projektdossier an das städtische Planungsamt.
4. Prüfung und Genehmigung: Kann langwierig sein und Klärungsanfragen beinhalten. Die jüngste Gesetzgebung (Gesetzesdekret Nr. 10/2024) zielte darauf ab, dies zu vereinfachen, indem Konzepte wie die stillschweigende Zustimmung eingeführt wurden, wenn die Räte Fristen verpassen, aber es ist riskant, sich darauf zu verlassen.
5. Erteilung von Genehmigungen: Nach Genehmigung und Zahlung der Gebühr.
6. Konstruktion: Muss sich strikt an genehmigte Pläne halten.
7. Nutzungslizenz (Licença de Utilização): Erforderlich nach dem Bau und der Inspektion vor der legalen Besetzung.

Dieser Prozess kann Monate, manchmal Jahre dauern und mit erheblichen Honoraren verbunden sein.

Versteckte Kosten und Steuern

Budget für mehr als Grundstückspreis und Bau:

• Grunderwerbssteuer (IMT): Bezahlt beim Kauf. Die Sätze variieren (z. B. ländliches Land oft 5 %; städtisches Land auf gleitenden Skalen). Überprüfen Sie die Preise für 2025.
• Stempelsteuer (IS): In der Regel 0,8 % des Kaufpreises.
• Notar- und Registrierungsgebühren: Für die Registrierung von Urkunden und Immobilien.
• Anwaltskosten: Für Due Diligence, Vertragsprüfung, Bürokratie.
• Honorare für Architektur und Ingenieurwesen: Für die Projektplanung und -überwachung.
• Kommunale Gebühren (Taxas): Für die Einreichung von Projekten, Genehmigungen. Variieren je nach Gemeinde.
• Gebühren für den Anschluss von Versorgungsunternehmen: Für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation.
• Jährliche Grundsteuer (IMI): Wird jährlich auf den Steuerwert (VPT) der Immobilie gezahlt. Die Tarife variieren (in der Regel 0,3 % bis 0,5 % innerstädtisch, 0,8 % rustikal).
• Mögliche Reklassifizierungskosten: Bedeutend, wenn man ländliches Land neu klassifiziert.

Der Kauf von Grundstücken und Gebäuden in Portugal lohnt sich, erfordert aber eine sorgfältige Planung, professionelle Beratung durch Experten wie die von Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property und ein realistisches Budget. Das Verständnis dieser Komplexität ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Projekt.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Property / Taxation