Mercato degli affitti in Portogallo 2025: prezzi e consigli

Pubblicato 2nd July, 2025

Il panorama degli affitti per il 2025: tendenze chiave

Il mercato degli affitti in Portogallo continuerà a essere dinamico nel 2025. Diverse tendenze chiave stanno plasmando il panorama degli inquilini:

• Domanda elevata continua: Le principali città come Lisbona e Porto, insieme alle regioni costiere desiderabili come l'Algarve, continuano a registrare una forte domanda di proprietà in affitto. Ciò è dovuto sia agli arrivi internazionali (espatriati, nomadi digitali, studenti) sia alla domanda interna.
• Dinamica dei prezzi: Mentre i rapidi aumenti dei prezzi osservati negli anni precedenti potrebbero mostrare segni di leggera moderazione in alcune aree, i costi complessivi di affitto rimangono elevati, soprattutto nelle posizioni privilegiate. Le medie nazionali si aggirano intorno ai 16,6 euro al metro quadrato all'inizio del 2025, ma questa cifra nasconde significative variazioni regionali. Le iniziative governative volte ad aumentare l'offerta di alloggi, come il programma "Mais Habitação" (Più alloggi), sono in corso, ma il loro pieno impatto sui prezzi degli affitti richiede tempo per concretizzarsi. Esistono misure di controllo degli affitti, ma si applicano principalmente ai contratti più vecchi, offrendo un sollievo limitato per i nuovi affitti sul mercato libero.
• Impatto della politica governativa: Le politiche volte a regolamentare gli affitti a breve termine (Alojamento Local - AL) nelle zone ad alta pressione potrebbero aumentare leggermente la disponibilità di affitti a lungo termine, ma la concorrenza rimane agguerrita.
• L'ascesa delle alternative: Gli spazi di co-living e gli affitti a medio termine (in genere da 1 a 11 mesi) stanno diventando sempre più comuni, offrendo opzioni flessibili, in particolare per i nomadi digitali e per coloro che inizialmente esplorano aree diverse.

Benchmark dei prezzi regionali (stime metà 2025 )

I prezzi degli affitti variano in modo significativo in Portogallo. Ecco una panoramica generale, tenendo presente che i prezzi variano in base alla posizione esatta, alle dimensioni della proprietà, alle condizioni e ai servizi:

• Area metropolitana di Lisbona: Rimane la regione più costosa. I prezzi medi al metro quadrato possono facilmente superare i 19-20 euro, in particolare nei quartieri centrali come Chiado, Principe Real e nei quartieri popolari per gli espatriati come Campo de Ourique o Estrela. Un moderno appartamento con due camere da letto in una zona centrale desiderabile potrebbe variare da € 1.500 a € 2.500 + al mese. I prezzi diminuiscono man mano che ci si sposta verso la periferia (ad esempio, Amadora, Odivelas), ma i tempi di percorrenza aumentano.
• Area metropolitana di Porto: La seconda grande città più costosa. Le aree centrali di Porto come Ribeira, Cedofeita o Foz do Douro hanno affitti premium, potenzialmente in media €12-€16+ al metro quadrato. Aspettatevi di pagare €1.000-€1.800+ per un buon appartamento con due camere da letto nelle zone centrali. Dall'altra parte del fiume, a Vila Nova de Gaia, i prezzi potrebbero essere leggermente più bassi, ma sono anche in aumento.
• Regione dell'Algarve: I prezzi variano notevolmente. Le principali località costiere vicino a spiagge popolari e golf resort (ad esempio, Vilamoura, Quinta do Lago, Lagos, Albufeira) possono vedere prezzi medi di €10-€15+ al metro quadrato, soprattutto per le proprietà che si rivolgono a turisti ed espatriati. I prezzi sono generalmente più bassi nell'entroterra o nelle città meno turistiche. Anche la stagionalità gioca un ruolo, con prezzi potenzialmente più alti durante i mesi estivi di punta, anche se i contratti a lungo termine mirano alla stabilità per tutto l'anno.
• Altre regioni (Costa d'Argento, Portogallo centrale, nord): In genere offrono opzioni di noleggio più convenienti. Città come Coimbra, Braga, Aveiro o paesi lungo la Costa d'Argento (ad esempio, Caldas da Rainha, Nazaré) potrebbero vedere prezzi medi che vanno da 7 a 11 euro al metro quadrato. Trovare un appartamento con due camere da letto per meno di 800-1.000 euro al mese è più fattibile in queste zone.

Segreti locali e consigli per gli affittuari nel 2025

Navigare nel competitivo mercato degli affitti richiede preparazione e strategia:

1. Cronometraggio della ricerca: Se possibile, evita di effettuare ricerche durante i mesi estivi di punta (giugno-agosto), quando la domanda da parte di turisti e studenti può essere più alta. Le stagioni intermedie (primavera e autunno) potrebbero offrire un po' meno concorrenza.
2. Prepara la tua documentazione: I proprietari in genere richiedono documenti specifici. Tienili pronti per la presentazione rapidamente:
   • NIF (Número de Identificação Fiscal): Il tuo numero di identificazione fiscale portoghese è essenziale.
   • Prova di reddito: Buste paga recenti, contratto di lavoro o estratti conto bancari che dimostrino fondi sufficienti.
   • Identificazione: Passaporto o carta di soggiorno portoghese.
   • Garante (Fiador) o alternative: Trovare un garante portoghese può essere difficile per gli espatriati. Preparati a offrire alternative come diversi mesi di affitto in anticipo (in genere 2-3 mesi di affitto più un deposito cauzionale equivalente a 1-2 mesi di affitto) o potenzialmente una garanzia bancaria (garantia bancária), anche se quest'ultima è meno comune per gli affitti residenziali.
3. Utilizza le piattaforme chiave (e non solo):
   • Portali online: Idealista e Imovirtual sono le piattaforme dominanti. Imposta gli avvisi per le nuove inserzioni che corrispondono ai tuoi criteri.
   • Agenzie locali: Registrati presso le agenzie immobiliari locali più rinomate (imobiliárias) della tua zona di destinazione.
   • Media sociali: I gruppi Facebook per espatriati o affitti locali a volte possono dare risultati, ma fai attenzione alle truffe.
4. Agisci in fretta e sii deciso: Le buone proprietà nelle aree desiderabili vanno a ruba rapidamente. Preparati a visualizzare prontamente le proprietà e prendi una decisione subito dopo se ti piace.
5. Comprendere il Contratto (Contrato de Arrendamento): I contratti standard sono solitamente a tempo determinato (spesso un minimo di un anno, con rinnovo automatico). Comprendi i periodi di preavviso richiesti per la risoluzione sia dall'inquilino che dal proprietario, le regole relative agli aumenti dell'affitto e le tue responsabilità rispetto a quelle del proprietario.
6. Trattativa: Sebbene sia meno comune per le proprietà di prim'ordine a Lisbona o Porto a causa dell'elevata domanda, potrebbe esserci un certo margine di negoziazione sul prezzo o sui termini in aree meno competitive o per impegni di locazione più lunghi (ad esempio, 3+ anni).

Conclusione: la preparazione è fondamentale

Affittare in Portogallo nel 2025 richiede preparazione, aspettative di budget realistiche e comprensione delle differenze del mercato regionale. Mentre hotspot come Lisbona e Porto rimangono competitivi e costosi, esplorare aree leggermente più lontane o in regioni diverse può rivelare opzioni più convenienti. Avendo la documentazione pronta, utilizzando i giusti strumenti di ricerca e agendo con decisione, puoi navigare con successo nel mercato e trovare la tua nuova casa in Portogallo.

Pubblicato in: Guide to Portugal / Portuguese Life / Property