Marché locatif du Portugal 2025 : prix et conseils

Publié le 2nd July, 2025

Le paysage locatif 2025 : tendances clés

Le marché locatif portugais continue d'être dynamique en 2025. Plusieurs tendances clés façonnent le paysage des locataires :

• Forte demande continue : Les grandes villes comme Lisbonne et Porto, ainsi que les régions côtières recherchées comme l’Algarve, continuent de connaître une forte demande de propriétés locatives. Cela est dû à la fois aux arrivées internationales (expatriés, nomades numériques, étudiants) et à la demande intérieure.
• Dynamique des prix : Bien que les augmentations de prix rapides observées au cours des années précédentes puissent montrer des signes de légère modération dans certaines régions, les coûts de location globaux restent élevés, en particulier dans les emplacements de choix. Les moyennes nationales oscillaient autour de 16,6 € le mètre carré au début de l’année 2025, mais ce chiffre masque d’importantes variations régionales. Des initiatives gouvernementales visant à augmenter l'offre de logements, comme le programme « Mais Habitação » (Plus de logements), sont en cours, mais leur plein impact sur les prix des loyers met du temps à se matérialiser. Des mesures de contrôle des loyers existent, mais s’appliquent principalement aux contrats plus anciens, offrant un allègement limité pour les nouvelles locations sur le marché libre.
• Impact sur les politiques gouvernementales : Les politiques visant à réglementer les locations à court terme (Alojamento Local - AL) dans les zones de haute pression pourraient légèrement augmenter l’offre de locations à long terme, mais la concurrence reste féroce.
• L’essor des alternatives : Les espaces de colocation et les locations à moyen terme (généralement de 1 à 11 mois) sont de plus en plus courants, offrant des options flexibles, en particulier pour les nomades numériques et ceux qui explorent initialement différents domaines.

Repères de prix régionaux (estimations mi-2025 )

Les prix de location varient considérablement à travers le Portugal. Voici un aperçu général, en gardant à l’esprit que les prix fluctuent en fonction de l’emplacement exact, de la taille de la propriété, de l’état et des commodités :

• Région métropolitaine de Lisbonne : Reste la région la plus chère. Les prix moyens au mètre carré peuvent facilement dépasser 19 à 20 €, en particulier dans les quartiers centraux comme le Chiado, le Principe Real et les quartiers populaires des expatriés comme Campo de Ourique ou Estrela. Un appartement moderne de deux chambres dans un quartier central recherché peut coûter entre 1 500 € et 2 500 €+ par mois. Les prix diminuent à mesure que vous vous dirigez vers la périphérie (par exemple, Amadora, Odivelas), mais les temps de trajet augmentent.
• Région métropolitaine de Porto : La deuxième grande ville la plus chère. Les quartiers du centre de Porto comme Ribeira, Cedofeita ou Foz do Douro proposent des loyers élevés, pouvant atteindre en moyenne 12 à 16 €+ par mètre carré. Attendez-vous à payer 1 000 € à 1 800 €+ pour un bon appartement de deux chambres dans les zones centrales. De l’autre côté de la rivière, à Vila Nova de Gaia, les prix sont peut-être légèrement plus bas, mais ils augmentent également.
• Région de l’Algarve : Les prix varient considérablement. Les emplacements côtiers de premier ordre à proximité des plages populaires et des stations balnéaires (par exemple, Vilamoura, Quinta do Lago, Lagos, Albufeira) peuvent voir des prix moyens de 10 à 15 €+ par mètre carré, en particulier pour les propriétés destinées aux touristes et aux expatriés. Les prix sont généralement plus bas à l’intérieur des terres ou dans les villes moins touristiques. La saisonnalité joue également un rôle, les prix pouvant être plus élevés pendant les mois d’été, bien que les contrats à long terme visent une stabilité tout au long de l’année.
• Autres régions (Côte d’Argent, Centre du Portugal, Nord) : Offrent généralement des options de location plus abordables. Des villes comme Coimbra, Braga, Aveiro ou les villes de la Côte d’Argent (par exemple, Caldas da Rainha, Nazaré) peuvent voir des prix moyens allant de 7 à 11 € par mètre carré. Trouver un appartement de deux chambres pour moins de 800 à 1 000 € par mois est plus facile dans ces zones.

Secrets locaux et conseils pour les locataires en 2025

Pour naviguer sur le marché concurrentiel de la location, il faut de la préparation et de la stratégie :

1. Chronométrer votre recherche : Si possible, évitez de chercher pendant les mois d’été (juin-août), lorsque la demande des touristes et des étudiants peut être plus élevée. Les saisons intermédiaires (printemps et automne) pourraient offrir un peu moins de concurrence.
2. Préparez votre documentation : Les propriétaires exigent généralement des documents spécifiques. Préparez-les à être présentés rapidement :
   • NIF (Número de Identificação Fiscal) : Votre numéro d’identification fiscale portugais est essentiel.
   • Preuve de revenu : Bulletins de salaire récents, contrat de travail ou relevés bancaires faisant apparaître des fonds suffisants.
   • Identification: Passeport ou carte de séjour portugaise.
   • Garant (Fiador) ou alternatives : Trouver un garant portugais peut s’avérer difficile pour les expatriés. Soyez prêt à proposer des alternatives telles que plusieurs mois de loyer à l'avance (généralement 2 à 3 mois de loyer plus un dépôt de garantie équivalent à 1 à 2 mois de loyer) ou éventuellement une garantie bancaire (garantia bancária), bien que cette dernière soit moins courante pour les locations résidentielles.
3. Utiliser les principales plateformes (et au-delà) :
   • Portails en ligne : Idealista et Imovirtual sont les plateformes dominantes. Configurez des alertes pour les nouvelles annonces correspondant à vos critères.
   • Agences locales : Inscrivez-vous auprès d’agences immobilières locales réputées (imobiliárias) dans votre zone cible.
   • Médias sociaux : Les groupes Facebook pour les expatriés ou les locations locales peuvent parfois donner des résultats, mais soyez prudent face aux escroqueries.
4. Agissez vite et soyez décisif : Les bonnes propriétés dans les zones recherchées s’arrachent rapidement. Soyez prêt à visiter les propriétés rapidement et à prendre une décision peu de temps après si vous en aimez une.
5. Comprendre le contrat (Contrato de Arrendamento) : Les contrats standard sont généralement à durée déterminée (souvent d’un minimum d’un an, renouvelés automatiquement). Comprenez les délais de préavis requis pour la résiliation par le locataire et le propriétaire, les règles concernant les augmentations de loyer et vos responsabilités par rapport à celles du propriétaire.
6. Négociation: Bien que moins fréquent pour les propriétés de premier ordre à Lisbonne ou à Porto en raison de la forte demande, il peut y avoir une certaine marge de négociation sur le prix ou les conditions dans les zones moins compétitives ou pour des engagements de bail plus longs (par exemple, 3+ ans).

Conclusion : la préparation est essentielle

Louer au Portugal en 2025 exige une préparation, des attentes budgétaires réalistes et une compréhension des différences du marché régional. Alors que des points chauds comme Lisbonne et Porto restent compétitifs et chers, explorer des zones un peu plus éloignées ou dans des régions différentes peut révéler des options plus abordables. En ayant votre documentation prête, en utilisant les bons outils de recherche et en agissant de manière décisive, vous pouvez naviguer avec succès sur le marché et trouver votre nouvelle maison portugaise.

Publié dans: Guide to Portugal / Portuguese Life / Property