Die Auswirkungen des Tourismus auf Portugals Mieterträge: Eine Analyse von 2025

Veröffentlicht am 7th January, 2026

Verständnis der Dynamik – Der direkte Einfluss des Tourismus auf Kurzzeitvermietungen (STRs)

Der direkteste Einfluss des Tourismus liegt natürlich auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen (STR), oft durch Plattformen wie Airbnb ermöglicht. In erstklassigen Touristen-Hotspots – denken Sie an das historische Lissabon, die Innenstadt von Porto und die Küste des Algarve – kann das Potenzial für hohe Nachtpreise, insbesondere während der Hochsaison, zu hohen Bruttomieterträgen führen. Wir haben gesehen, dass Immobilien in diesen Gebieten attraktive Renditen für Eigentümer erzielen, die sie effektiv als Alojamento Local (AL) verwalten.

Es ist jedoch entscheidend, das regulatorische Umfeld zu verstehen. Die portugiesische Regierung hat verschiedene Maßnahmen umgesetzt, um das Wachstum der AL zu steuern, darunter Beschränkungen in bestimmten Hochdruckzonen und Änderungen der Steuersysteme. Für 2025 müssen Investoren die spezifischen AL-Vorschriften in ihrer Zielgemeinde vollständig kennen, da diese die betriebliche Machbarkeit und Rentabilität erheblich beeinflussen können. Bei www.PortugalProperty.com empfehlen wir unseren Mandanten stets, eine gründliche Due Diligence zu lokalen AL-Lizenzierungen durchzuführen.

Indirekte Auswirkungen auf Langzeitvermietungen (LTRs)

Der Einfluss des Tourismus reicht über STRs hinaus bis zum Markt für Langzeitvermietungen (LTR). Eine florierende Tourismusbranche schafft Arbeitsplätze und zieht Arbeitskräfte an, die Wohnraum benötigen. Darüber hinaus kann der allgemeine 'Buzz' und der Lebensstil, den der Tourismus erzeugt, Expats und digitale Nomaden anziehen, die längerfristige Aufenthalte suchen. Diese erhöhte Nachfrage kann die LTR-Preise und damit die Erträge in bestimmten attraktiven Bereichen in die Höhe treiben.

Dies kann jedoch auch zu Erschwinglichkeitsproblemen für die lokalen Bewohner führen, ein Anliegen, das politische Entscheidungsträger aktiv anzugehen versuchen. Auch wenn der Tourismus indirekt die LTR-Renditen steigern kann, ist dies ein Faktor, der gegen mögliche soziale und regulatorische Reaktionen abgewogen werden muss.

Regionale Unterschiede im Tourismusauswirkung (Analyse 2025)

Die Auswirkungen des Tourismus auf die Mieterträge sind in ganz Portugal nicht einheitlich. Hier ist ein Überblick für 2025:

• Hochtourismusgebiete (z. B. Zentral-Lissabon, Algarveküste, Innenstadt von Porto): Diese Gebiete bieten weiterhin ein starkes STR-Potenzial, angetrieben von konstanten Touristenströmen. Allerdings sind die Immobilienpreise im Allgemeinen höher, und die Vorschriften in Alabamado können strenger sein. Langfristige Partnerschaften in diesen Zonen profitieren von der insgesamt hohen Nachfrage nach Wohnraum, was solide Renditen unterstützt, obwohl die Einstiegskosten erheblich sind.
• Aufkommende Touristenziele (z. B. Teile der Silberküste, das Binnenland von Alentejo, bestimmte Gebiete im Norden): Diese Regionen erleben ein wachsendes touristisches Interesse. Dies kann Chancen für Wachstum der STR-Renditen bieten, möglicherweise mit geringeren Immobilienankaufskosten. Diese Märkte bergen jedoch möglicherweise ein höheres Risiko aufgrund der Saisonalität und haben anfangs einen weniger entwickelten LTR-Markt.
• Nicht-touristische Gebiete: An Orten, die weniger von Touristen besucht werden, werden die Mieterträge hauptsächlich durch die lokale Nachfrage – Studenten, lokale Arbeitnehmer und Langzeitbewohner – bestimmt. Die Erträge hier könnten stabiler sein und weniger touristisch bedingten Schwankungen ausgesetzt sein, aber sie erreichen möglicherweise nicht die Spitzen, die in erstklassigen Touristenregionen zu beobachten sind.

Risiken und Herausforderungen tourismusabhängiger Erträge

Obwohl der Tourismus Chancen bietet, birgt die ausschließliche Abhängigkeit von ihm für Mieterträge inhärente Risiken:

• Saisonalität: Viele Touristengebiete erleben erhebliche Nachfrageschwankungen zwischen Hoch- und Niedrigsaison, was sich auf Auslastung und Einkommen auswirkt.
• Wirtschaftliche Abschwünge: Reisen gehören oft zu den ersten Ausgaben, die während wirtschaftlicher Rezessionen gekürzt werden, was die Ankünfte von Touristen und die Nachfrage nach STR beeinflussen kann.
• Regulatorische Änderungen: Wie bereits erwähnt, können und tun Regierungen die Regeln zu STRs ändern, was die Investitionslandschaft schnell verändern kann.
• Übertourismusbedenken: In einigen beliebten Gebieten können Bedenken wegen Übertourismus zu Gegenreaktionen und weiteren Einschränkungen führen.
• Wettbewerb: Beliebtheit erzeugt Konkurrenz. Eine Erhöhung des STR-Angebots kann Druck auf Tarife und Auslastung ausüben.

Analystenausblick: Diversifikation & strategische Investitionen für nachhaltige Renditen

Für nachhaltige Mietrenditen in Portugal im Jahr 2025 und darüber hinaus ist ein strategischer Ansatz entscheidend. Das bedeutet:

• Diversifizierung: Berücksichtigen Sie Standorte mit vielfältigen Nachfragetreibern – nicht nur Tourismus, sondern auch lokale Unternehmen, Universitäten und eine starke Wohngemeinschaft.
• Ausbalancierung von STR/LTR: Je nach Immobilie und Lage könnte eine flexible Strategie, die sowohl kurzfristige als auch langfristige Vermietungen erlaubt (sofern die Vorschriften es erlauben) optimal sein.
• Fokus auf Qualität: Hochwertige, gut gepflegte Immobilien an guten Standorten sind immer widerstandsfähiger und erzielen bessere Renditen.
• Berufliches Management: Eine effektive Immobilienverwaltung ist entscheidend, um die Belegung und das Einkommen zu maximieren, egal ob bei STRs oder langfristigen Partnerschaften.

Bei PortugalProperty.com liegt unsere Expertise darin, Investoren dabei zu helfen, diese komplexen Marktdynamiken besser zu verstehen. Wir bieten datenbasierte Einblicke und Zugang zu einer Vielzahl von Immobilien in ganz Portugal, sodass unsere Kunden fundierte Entscheidungen treffen können, die auf nachhaltige, langfristige Mietrenditen abzielen. Wir sind der Meinung, dass der Tourismus zwar ein wichtiger Faktor ist, die widerstandsfähigsten Investitionen jedoch diejenigen sind, die auf starken Fundamentaldaten und einem klaren Verständnis sowohl der Chancen als auch der Risiken gestützt sind.

 

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