L’impact du tourisme sur les rendements locatifs du Portugal : une analyse 2025

Publié le 7th January, 2026

Comprendre la dynamique – l’impact direct du tourisme sur les locations de courte durée (STR)

L’impact le plus direct du tourisme se situe, bien sûr, sur le marché de la location à court terme (STR), souvent facilité via des plateformes comme Airbnb. Dans les principaux sites touristiques – pensez à Lisbonne historique, au centre-ville de Porto et à la côte de l’Algarve – le potentiel de tarifs nocturnes élevés, en particulier pendant la haute saison, peut entraîner de forts rendements bruts de location. Nous avons vu des biens immobiliers dans ces zones générer des rendements attrayants pour les propriétaires qui les gèrent efficacement sous le nom de Alojamento Local (AL).

Cependant, il est crucial de comprendre le paysage réglementaire. Le gouvernement portugais a mis en œuvre diverses mesures pour gérer la croissance des AL, notamment des restrictions dans certaines zones à haute pression et des modifications des régimes fiscaux. Pour 2025, les investisseurs doivent être pleinement conscients des réglementations spécifiques de l’AL dans leur municipalité cible, car celles-ci peuvent avoir un impact significatif sur la faisabilité opérationnelle et la rentabilité. Chez www.PortugalProperty.com, nous conseillons toujours à nos clients de faire preuve d’une diligence raisonnable approfondie concernant les licences locales en Alabama.

Impact indirect sur les locations de longue durée (LTR)

L’influence du tourisme dépasse les STR pour atteindre le marché de la location à long terme (LTR). Une industrie touristique florissante crée des emplois, attirant des travailleurs ayant besoin de logement. De plus, le « buzz » global et l’attrait lifestyle générés par le tourisme peuvent attirer des expatriés et des nomades numériques cherchant des séjours de plus longue durée. Cette demande accrue peut faire grimper les prix LTR et, par conséquent, les rendements dans certaines zones souhaitables.

Cependant, cela peut aussi entraîner des difficultés d’accessibilité financière pour les habitants locaux, une préoccupation que les décideurs politiques tentent activement de résoudre. Ainsi, bien que le tourisme puisse indirectement augmenter les rendements des LTR, c’est un facteur qui doit être mis en balance face aux réponses sociales et réglementaires potentielles.

Variations régionales de l’impact touristique (Analyse 2025)

L’impact du tourisme sur les rendements locatifs n’est pas uniforme à travers le Portugal. Voici un aperçu de 2025 :

Zones à forte activité touristique (par exemple, Lisbonne centrale, côte de l’Algarve, centre-ville de Porto) : Ces zones continuent d’offrir un fort potentiel de STR, porté par des flux touristiques constants. Cependant, les prix des biens immobiliers sont généralement plus élevés, et la réglementation de l’Alabama peut être plus stricte. Les LTR dans ces zones bénéficient de la forte demande globale de logements, soutenant des rendements solides, bien que les coûts d’entrée soient importants.
Destinations touristiques émergentes (par exemple, certaines parties de la Côte d’Argent, l’intérieur de l’Alentejo, zones spécifiques du Nord) : Ces régions suscitent un intérêt touristique croissant. Cela peut offrir des opportunités de croissance du rendement à court terme, potentiellement avec des coûts d’acquisition immobiliers plus faibles. Cependant, ces marchés peuvent comporter plus de risques liés à la saisonnalité et présenter un marché de longue durée moins développé au départ.
Zones non touristiques : Dans les zones moins fréquentées par les touristes, les rendements locatifs sont principalement motivés par la demande locale – étudiants, travailleurs locaux et résidents de longue durée. Les rendements ici peuvent être plus stables et moins soumis aux fluctuations liées au tourisme, mais ne pas atteindre les pics observés dans les zones touristiques de premier plan.

Risques et défis des rendements dépendants du tourisme

Bien que le tourisme offre des opportunités, compter uniquement sur celui-ci pour les rendements locatifs comporte des risques inhérents :

Saisonnalité : De nombreuses zones touristiques connaissent des fluctuations significatives de la demande entre les hautes et basses saisons, ce qui affecte l’occupation et les revenus.
Ralentissements économiques : Les voyages sont souvent l’une des premières baisses de dépenses pendant les récessions économiques, ce qui peut affecter les arrivées de touristes et la demande de STR.
Évolutions réglementaires : Comme mentionné, les gouvernements peuvent et modifient effectivement les règles concernant les STR, ce qui peut rapidement modifier le paysage de l’investissement.
Préoccupations liées au surtourisme : Dans certaines zones populaires, les inquiétudes liées à la surpopulation touristique peuvent entraîner des réactions négatives et de nouvelles restrictions.
Compétition : La popularité engendre la compétition. Une augmentation de l’offre STR peut mettre une pression sur les taux et l’occupation.

Perspectives de l’analyste : diversification et investissement stratégique pour des rendements durables

Pour des rendements locatifs durables au Portugal en 2025 et au-delà, une approche stratégique est essentielle. Cela signifie :

Diversification : Considérez des lieux où la demande est diversifiée – pas seulement le tourisme, mais aussi les entreprises locales, les universités et une communauté résidentielle forte.
Équilibrer FOR/LTR : Selon le bien et l’emplacement, une stratégie flexible permettant à la fois des locations à court et long terme (lorsque la réglementation le permet) pourrait être optimale.
Accent sur la qualité : Les biens de haute qualité, bien entretenus et bien situés, seront toujours plus résilients et offriront de meilleurs rendements.
Gestion professionnelle : Une gestion efficace des biens est essentielle pour maximiser l’occupation et les revenus, que ce soit pour les STR ou les LTR.

Chez PortugalProperty.com, notre expertise consiste à aider les investisseurs à comprendre ces dynamiques complexes du marché. Nous fournissons des analyses basées sur les données et un accès à une large gamme de biens à travers le Portugal, permettant à nos clients de prendre des décisions éclairées visant à obtenir des rendements locatifs durables et durables. Nous pensons que, bien que le tourisme soit un facteur important, les investissements les plus résilients sont ceux fondés sur des fondamentaux solides et une compréhension claire à la fois des opportunités et des risques.

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