Überschwemmungsgebiete und Versicherungen: Schützen Sie Ihr portugiesisches Zuhause

Veröffentlicht am 3rd November, 2025

Betroffener Käufer (CB): Ich habe ein schönes Anwesen am Fluss in Portugal gefunden, aber ich bin ein bisschen besorgt über mögliche Überschwemmungen. Ist mein Traumhaus gefährdet und wie funktioniert die Versicherung dafür?

Immobilienberater (PA): Das ist eine sehr berechtigte Sorge, vor allem, wenn man bedenkt, dass Portugal kürzlich den nassesten März seit 40 Jahren erlebte, mit schweren Überschwemmungen, die mehrere Regionen heimsuchten. Die Einzugsgebiete des Tejo und des Douro traten stark über die Ufer und verursachten Sachschäden in Höhe von 25 Millionen Euro. Lassen Sie uns untersuchen, wie Sie das Hochwasserrisiko in Portugal bewerten und Ihre Investition richtig schützen können.

Das Hochwasserrisiko in Portugal verstehen – es ist stark lokalisiert

CB: Genau. Ich sehe Nachrichten über Überschwemmungen in verschiedenen Teilen Europas, und das macht mich nervös. Ist Portugal besonders anfällig für Überschwemmungen?

PAPA: Portugal hat eine komplexe Beziehung zum Hochwasserrisiko. Obwohl das Land ein überwiegend mediterranes Klima genießt, führt seine abwechslungsreiche Topografie zu ausgeprägten Hochwasseranfälligkeitsmustern. Die portugiesische Umweltagentur verzeichnete im vergangenen Jahrhundert 651 bedeutende Überschwemmungen, wobei Küstengebiete und große Flusseinzugsgebiete die höchste Häufigkeit aufwiesen.

Trotz ihres Rufs für Sonnenschein gibt es an der Algarve mehrere gefährdete Zonen, insbesondere rund um den Fluss Arade und die niedrig gelegenen Küstengebiete in der Nähe von Faro. Die Region Lissabon steht entlang der Tejo-Mündung vor Herausforderungen, während der Norden Portugals mit seinen höheren Niederschlagsmengen entlang des Douro und seiner Nebenflüsse regelmäßig Überschwemmungen erlebt.

Der Klimawandel verschärft diese Muster. Das portugiesische Institut für Meer und Atmosphäre prognostiziert einen Anstieg der Extremniederschlagsereignisse um 15 % bis 2050, wobei konzentriertere Regenfälle ein erhöhtes Risiko für Sturzfluten mit sich bringen, insbesondere in städtischen Gebieten, in denen undurchlässige Oberflächen eine natürliche Entwässerung verhindern.

Das portugiesische Klassifizierungssystem für Überschwemmungsgebiete

CB: Woher weiß ich, ob sich eine bestimmte Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet befindet? Gibt es ein offizielles System?

PAPA: Portugal verfügt über ein umfassendes Klassifizierungssystem der Reserva Ecológica Nacional (REN). Dieser Rahmen identifiziert und schützt Gebiete, die anfällig für Naturgefahren, einschließlich Überschwemmungen, sind. Immobilien lassen sich in mehrere Kategorien einteilen:

• Zonas Adjacentes – Offiziell abgegrenzte überschwemmungsgefährdete Gebiete mit strengen Baubeschränkungen
• Zonas Ameaçadas por Cheias – Von Überschwemmungen bedrohte Gebiete basierend auf historischen Daten
• Zonas de Ocupação Edificada Proibida – Zonen, in denen das Bauen aufgrund der Überschwemmungsgefahr verboten ist

Sie können auf diese Klassifikationen über das Portal Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT) zugreifen oder indem Sie eine Grundbuchbescheinigung (Certidão de Registo Predial) anfordern, die REN-Bezeichnungen enthält. Die örtliche Planungsabteilung der Stadtverwaltung von Câmara (Rathaus) kann detaillierte Hochwasserkarten für bestimmte Gebiete zur Verfügung stellen.

Für Ihr Grundstück am Fluss würde ich empfehlen, eine topografische Vermessung in Auftrag zu geben, um die genaue Höhe im Verhältnis zu den historischen Hochwasserständen zu bestimmen. Eine Immobilie, die nur drei Meter höher ist als ihre Nachbarin, kann dramatisch unterschiedliche Risikoprofile aufweisen.

Realitäten des Versicherungsmarktes in Portugal

CB: Angenommen, ich mache weiter, was ist mit der Versicherung? Deckt die Standard-Hausratversicherung Überschwemmungsschäden ab?

PAPA: Der portugiesische Versicherungsmarkt hat sich in Bezug auf die Deckung von Überschwemmungen erheblich weiterentwickelt. Die Standard-Multi-Risk-Hausratversicherung (seguro multirriscos habitação) umfasst in der Regel Naturkatastrophen (fenómenos da natureza), aber der Teufel steckt im Detail.

Die Prämienstrukturen variieren je nach Risikozone erheblich. Eine Immobilie im Lissabonner Stadtteil Alfama, mit seiner Nähe zum Tejo, kann eine um 30-40% höhere Prämie erzielen als eine vergleichbare Immobilie im erhöhten Chiado. Auch die Deckungsgrenzen unterscheiden sich dramatisch – einige Policen begrenzen den Überschwemmungsschaden auf 25.000 Euro, was für größere Immobilien völlig unzureichend ist.

Entscheidend ist, dass Versicherer bei ihrer Risikobewertung immer ausgefeilter werden. Portugals größter Versicherer setzt jetzt satellitengestützte Geländekartierungen ein, um die Hochwasseranfälligkeit genau zu berechnen, was manchmal zu Deckungsausschlüssen für bestimmte Immobilien führt, anstatt pauschale gebietsbezogene Entscheidungen zu treffen.

Für eine Immobilie am Flussufer im Wert von 500.000 € können Sie mit jährlichen Prämien zwischen 800 und 1.200 € für eine umfassende Überschwemmungsversicherung rechnen, verglichen mit 500 bis 700 € für Standardpolicen. Diese Prämiendifferenz sollte in Ihre Investitionsberechnungen einfließen.

Klimaresilienz und Immobilienwert

CB: Wirkt sich die Lage in einem Überschwemmungsgebiet auf den Wert der Immobilie aus? Und kann etwas getan werden, um das Risiko zu verringern?

PAPA: Die Bewertungen von Immobilien in Portugal spiegeln zunehmend das Überschwemmungsrisiko wider. Der Verband der portugiesischen Gutachter schätzt, dass Immobilien in ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten in der Regel 10-15 % unter vergleichbaren Immobilien in sicheren Gebieten verkauft werden. Dieser Abschlag variiert jedoch je nach den spezifischen Resilienzmerkmalen der Immobilie erheblich.

Vorausschauende Anleger setzen Anpassungsmaßnahmen um. Erhöhte elektrische Systeme, wasserfeste Materialien im Erdgeschoss und ausfahrbare Hochwasserbarrieren können die Anfälligkeit erheblich verringern. Ein Kunde in Tavira rüstete seine Immobilie am Flussufer für 15.000 Euro mit diesen Merkmalen nach und verhandelte anschließend eine Reduzierung seiner Versicherungsprämie um 25 %.

Das Programm "Portugal 2030" der portugiesischen Regierung umfasst 120 Mio. EUR für die Klimaanpassung von Gebäuden, wobei Zuschüsse von bis zu 40 % zur Verbesserung der Hochwasserresilienz bereitgestellt werden. Diese Initiativen werden wahrscheinlich mit zunehmender Klimawirkung immer wertvoller werden.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Pflichten des Eigentümers

CB: Gibt es gesetzliche Vorgaben, die ich in Bezug auf hochwassergefährdete Grundstücke kennen sollte?

PAPA: Portugals rechtlicher Rahmen in Bezug auf Überschwemmungsgebiete hat sich erheblich verschärft. Das Lei da Água (Wassergesetz) und nachfolgende Verordnungen stellen strenge Offenlegungspflichten. Verkäufer müssen die bekannte Überschwemmungshistorie angeben, und Notare sind verpflichtet, die REN-Klassifizierungen vor Eigentumsübertragungen zu überprüfen.

Für Grundstücke in ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten können Gemeinden vor der Genehmigung von Renovierungen oder Erweiterungen eine technische Hochwasserrisikobewertung verlangen. Diese Bewertungen, die von zertifizierten Ingenieuren durchgeführt werden, kosten in der Regel 1.500 bis 2.500 €, bieten aber wertvolle Hinweise zur Risikominderung.

Wenn Sie umfangreiche Renovierungen in Betracht ziehen, beachten Sie, dass Immobilien in Zonas Adjacentes ihre Hochwasserbeständigkeit aufrechterhalten oder verbessern müssen. Dazu gehören beispielsweise Anforderungen an durchlässige Oberflächen, Wasserrückhaltesysteme oder erhöhte Wohnräume.

Strategischer Entscheidungsrahmen

CB: Dies ist eine umfassende Information. Wie gehe ich die endgültige Entscheidung an?

PAPA: Ich empfehle ein strukturiertes Vorgehen:

1. Überprüfen Sie die genaue Einstufung der Überschwemmungszone über offizielle Kanäle
2. Beauftragung einer technischen Bewertung , wenn das Eigentum innerhalb oder in der Nähe ausgewiesener Risikogebiete liegt
3. Berechnen Sie die Gesamtbetriebskosten einschließlich Versicherungsprämien und potenzieller Resilienzmaßnahmen
4. Berücksichtigen Sie die spezifischen Eigenschaften der Immobilie – Höhe, Bauqualität und Nähe zu Gewässern
5. Bewerten Sie Ihre persönliche Risikotoleranz und wie die Immobilie in Ihren Investitionszeitplan passt

Denken Sie daran, dass das Hochwasserrisiko in einem bestimmten Spektrum besteht. Eine Immobilie mit überschaubarem Risiko und angemessener Versicherung kann einen hervorragenden Wert darstellen, insbesondere wenn der Markt das Risiko überschätzt hat.

Der portugiesische Versicherungsmarkt entwickelt sich rasant, und es entstehen neue Produkte, die einen nuancierteren Versicherungsschutz bieten. Die Zusammenarbeit mit einem Versicherungsmakler, der mit internationalen Standards vertraut ist, kann zu einem optimalen Schutz beitragen.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Guide to Portugal / Miscellaneous