洪水区和保险：保护您的葡萄牙家园
Protecting Your Riverside Investment in Portugal
发表于
关注买家 （CB）： 我在葡萄牙找到了一处可爱的河畔房产，但我有点担心潜在的洪水。我的梦想家园是否面临风险，保险如何解决这个问题？
物业顾问 （PA）： 这是一个非常合理的担忧，特别是考虑到葡萄牙最近经历了 40 年来最潮湿的 3 月，严重的洪水影响了多个地区。塔霍河和杜罗河流域出现严重溢流，造成 2500 万欧元的财产损失。让我们探讨如何评估葡萄牙的洪水风险并妥善保护您的投资。
了解葡萄牙的洪水风险——它是高度本地化的
CB： 完全。我看到欧洲各地发生洪水的新闻，这让我感到紧张。葡萄牙特别容易发生洪水吗？
PA： 葡萄牙与洪水风险有着复杂的关系。虽然该国主要属于地中海气候，但其多变的地形造成了独特的洪水脆弱性模式。葡萄牙环境署记录了过去一个世纪发生的 651 次重大洪水事件，其中沿海地区和主要河流流域的发生频率最高。
尽管阿尔加维以阳光明媚而闻名，但有几个脆弱地区，特别是阿拉德河周围和法鲁附近的低洼沿海地区。里斯本地区在塔霍河口沿岸面临挑战，而葡萄牙北部降雨量较多，杜罗河及其支流沿岸经常发生洪水。
气候变化正在加剧这些模式。葡萄牙海洋与大气研究所预计，到 2050 年，极端降水事件将增加 15%，降雨更加集中，山洪风险增加，特别是在不透水表面阻碍自然排水的城市地区。
葡萄牙洪水区分类系统
CB： 我如何知道特定房产是否位于洪水区？有官方系统吗？
PA： 葡萄牙通过国家生态保护区 （REN） 采用任的综合分类系统。该框架识别并保护易受洪水等自然灾害影响的地区。属性分为几类：
- Zonas Adjacentes – 官方划定的洪水易发区，有严格的建筑限制
- Zonas Ameaçadas por Cheias – 基于历史数据的受洪水威胁的地区
- Zonas de Ocupação Edificada Proibida – 因洪水风险而禁止施工的区域
您可以通过 Sistema Nacional de Informação Territorial （SNIT） 门户网站或申请土地登记证书 （Certidão de Registo Predial），其中包括任 REN 名称。当地卡马拉市（市政厅）规划部门可以提供特定地区的详细洪水地图。
对于您的河边房产，我建议委托进行地形调查，以确定其相对于历史洪水水位的精确海拔。仅比邻居高三米的房产可能会有截然不同的风险状况。
葡萄牙的保险市场现实
CB： 假设我继续，保险呢？标准房屋保险会涵盖洪水损失吗？
PA： 葡萄牙保险市场在洪水保险方面发生了重大变化。标准多风险家庭保险 （seguro multirriscos habitação） 通常包括自然灾害 （fenómenos da natureza），但细节决定成败。
保费结构因风险区域而异。里斯本阿尔法玛区靠近塔霍河的房产可能比高地希亚多的同类房产高出 30-40%。承保限额也有很大差异——一些保单将洪水损失的上限限制在 25,000 欧元，这对于大型财产来说完全不够。
至关重要的是，保险公司的风险评估变得越来越复杂。葡萄牙最大的保险公司现在采用基于卫星的地形测绘来精确计算洪水脆弱性，有时会导致特定财产的承保范围排除，而不是基于区域的一揽子决策。
对于价值 500,000 欧元的河畔房产，综合洪水保险的年保费预计在 800-1,200 欧元之间，而标准保单的年保费为 500-700 欧元。这种保费差异应纳入您的投资计算中。
气候适应能力和房地产价值
CB： 处于洪水区会影响房产的价值吗？还能做些什么来降低风险吗？
PA： 葡萄牙的房地产估值越来越多地反映了洪水风险。葡萄牙估价师协会估计，指定洪水区的房产售价通常比安全地区的同类房产低 10-15%。然而，根据房产的具体弹性特征，这种折扣差异很大。
有远见的投资者正在实施适应性措施。高架电气系统、底层防水材料和可展开的防洪屏障可以显着降低脆弱性。塔维拉的一位客户以 15,000 欧元的价格为他们的河边房产改造了这些功能，随后协商将保险费降低了 25%。
葡萄牙政府的“葡萄牙 2030”计划包括 1.2 亿欧元用于建筑物的气候适应，赠款涵盖高达 40% 的抗洪能力改善。随着气候影响的加剧，这些举措可能会变得越来越有价值。
法律框架和所有者责任
CB： 关于易受洪水影响的房产，我应该了解哪些法律要求？
PA： 葡萄牙关于洪水区的法律框架已大大加强。《水法》及其后法规规定了严格的披露要求。卖方必须申报已知的洪水历史，公证人必须在财产转让前核任 RN 分类。
对于指定洪水区的房产，市政当局在批准翻新或扩建之前可能需要进行技术洪水风险评估。这些评估由经过认证的工程师进行，通常花费 1,500-2,500 欧元，但提供了宝贵的风险缓解指导。
如果您正在考虑进行大规模翻修，请注意 Zonas Adjocentes 的房产必须保持或提高其抗洪能力。这可能包括对透水表面、保水系统或高架生活空间的要求。
战略决策框架
CB： 这是全面的信息。我应该如何做出最终决定？
PA： 我推荐一种结构化的方法：
- 通过官方渠道核实确切的涝区分类
- 如果财产位于指定风险区域内或附近，则委托进行技术评估
- 计算总拥有成本 ，包括保险费和潜在的弹性措施
- 考虑房产的具体特征 ——海拔、建筑质量以及与水体的距离
- 评估您的个人风险承受能力 以及房产如何适合您的投资时间表
请记住，洪水风险存在于一个范围内。具有可控风险和适当保险的房产可能具有极好的价值，特别是在市场高估风险的情况下。
葡萄牙保险市场正在迅速发展，不断涌现提供更细致入微的承保范围的新产品。与熟悉国际标准的保险经纪人合作有助于获得最佳保护。
如需更多信息，请联系我们 info@portugalproperty.com
出版于: Guide to Portugal / Miscellaneous