2025 年最适合生活方式投资者的葡萄牙岛屿

发表于 5th November, 2025

葡萄牙是一个以其迷人的大陆而闻名的国家，还拥有令人惊叹的大西洋群岛：马德拉群岛和亚速尔群岛。这些岛屿提供独特的生活方式和蓬勃发展的房地产市场，使其对寻求个人避风港和稳健金融机会的生活方式投资者越来越有吸引力。想象一下这些群岛的详细地图，突出显示了关键岛屿，每个岛屿都有详细说明其独特吸引力的标注——这是您 2025 年葡萄牙岛屿投资瑰宝的指南。

岛屿梦想：葡萄牙投资和生活方式的大西洋瑰宝（地图概览）

这次视觉之旅将探索这些岛屿的独特特征，重点关注它们对生活方式投资者的吸引力——那些优先考虑生活质量、独特体验和社区以及房地产升值和租金收入潜力的个人。

2025年投资环境概览

2025 年，葡萄牙岛屿房地产市场呈现出迷人的投资格局。虽然葡萄牙大陆的房地产价格年增长率放缓至 3.8%，但马德拉岛在过去一年中上涨了 6.2%，其中丰沙尔的黄金地段达到 8.1%。亚速尔群岛从较低的基数开始，同比增长更加剧烈，达到 7.5%，其中圣米格尔岛以 9.3% 领先。

这种优异表现源于几个融合因素。有限的土地供应造成了天然供应限制，而国际意识的增强大大扩大了买家群体。葡萄牙政府持续的基础设施投资——到 2027 年将 2.2 亿欧元用于岛屿开发——进一步提高了长期价值前景。

各群岛之间的监管框架差异很大。马德拉岛通过其国际商务中心地位提供巨大的优势，为某些投资者提供潜在的税收优惠。亚速尔群岛在更标准的葡萄牙财产制度下运作，但受益于区域自治，简化了规划流程，与大陆程序相比，官僚主义延误减少了约 40%。

马德拉岛：大西洋的明珠

• 生活方式： 马德拉岛通常被称为“大西洋明珠”，提供精致而轻松的生活方式。其首府丰沙尔是一座充满活力的城市，拥有历史魅力、一流的餐厅和高端购物场所。该岛以其茂密的劳里西尔瓦森林（联合国教科文组织世界遗产）、壮观的悬崖和广泛的列瓦达步道网络而闻名。全年气候温和，非常适合户外运动爱好者。它吸引了追求品质和宁静的挑剔国际客户。
• 房地产市场： 马德拉岛的房地产市场已经成熟，尤其是在丰沙尔和阳光明媚的南海岸。您会发现一系列选择，从享有壮丽海景的豪华别墅到现代公寓和传统的 quintas（庄园）。Calheta 和 Ponta do Sol 等地区也很受欢迎。

丰沙尔房地产市场在 2025 年呈现显着的细分。历史悠久的老城区翻新房产的溢价为 4,200-5,000 欧元/平方米，而丽都地区则提供 3,800-4,500 欧元/平方米的豪华公寓。丰沙尔西部，尤其是圣马蒂尼奥，以 3,200-3,800 欧元/平方米的价格提供更好的价值，同时仍然提供一流的设施。

租金收益率因地点和房产类型而异。丰沙尔旅游核心的优质短期租赁物业的总收益率为 5.5-6.2%，而长期租赁的回报率通常为 4.2-4.8%。卡列塔周围的西部沿海开发项目凭借其优越的阳光照射，已成为短期租赁强国，年入住率为 78%，优质房产的收益率接近 7%。

马德拉岛的数字游民革命

马德拉岛位于 Ponta do Sol 的数字游牧村计划已从一项实验转变为既定的成功。该项目现在每年接待 9,000 多名远程工作人员，创造了全年的需求，彻底改变了长期租赁市场。迎合这一人群的房产——提供高速互联网、联合办公空间和社区设施——的租金溢价 15-20%。

这种数字游牧民族的涌入促进了基础设施的发展，光纤互联网现已覆盖全岛 96% 的地区，联合办公空间从蓬塔杜索扩展到丰沙尔、卡列塔和马奇科。对于投资者来说，这是一个进入不易受季节性波动影响的不断增长的细分市场的重要机会。

亚速尔群岛：九个翡翠岛的挂毯

亚速尔群岛由九个火山岛组成，提供更加崎岖、以自然为中心的体验。每个岛屿都有其独特的特色。

圣米格尔岛：绿岛

生活方式： 作为最大、人口最多的岛屿，圣米格尔岛提供最多的便利设施和基础设施。蓬塔德尔加达是一座迷人的首都，拥有历史悠久的建筑。该岛以其火山口湖（Sete Cidades、Furnas）、地热温泉和生机勃勃的绿色景观而闻名。它非常适合自然爱好者、徒步旅行者和那些寻求更积极、冒险生活方式的人。

• 房地产市场： 蓬塔德尔加达及其周边地区提供公寓和联排别墅。更多的乡村地区拥有传统的石屋和金塔。

圣米格尔的房产价值出现了显着增长，蓬塔德尔加达市中心的价格从 2022 年的 1,800 欧元/平方米上涨到 2025 年的 2,350 欧元/平方米。从拉戈阿到维拉弗兰卡杜坎波的南部沿海地区已成为一个优质市场，翻新房产的价格为 2,100-2,600 欧元/平方米。拥有大量土地的农村房产仍然相对实惠，为 1,400-1,800 欧元/平方米，尽管那些享有湖景或海景的房产需要相当高的溢价。

租赁市场发生了巨大的变化，短期租赁的年入住率达到 70%，黄金地段的总收益率为 6.5-7.2%。该岛对冒险游客的吸引力日益增强，延长了传统季节，徒步旅行、观鲸和地热景点全年吸引着游客。

特塞拉：丁香岛

• 生活方式： 特塞拉以其联合国教科文组织世界遗产首都英雄之都而闻名，这是一座保存完好的历史名城。该岛拥有强烈的文化认同感，拥有众多的节日和传统。它融合了历史、文化和自然美景，包括阿尔加杜卡尔旺等火山洞穴。
• 房地产市场： Angra do Heroísmo酒店拥有历史悠久的联排别墅和公寓。农村地区提供传统住宅。

Terceira 在 2025 年呈现出引人注目的价值，房价比圣米格尔岛的同类房产低约 25-30%。英雄之心联合国教科文组织区域的历史建筑升值最为强劲，自 2022 年以来上涨了 22%，达到 1,900-2,300 欧元/平方米。租赁市场不如圣米格尔岛发达，但显示出强劲的增长潜力，特别是考虑到该岛丰富的文化日历和不断增长的游轮访问量。

法亚尔：蓝色岛屿

• 生活方式： 奥尔塔是法亚尔的主要城镇，是跨大西洋水手的著名中转站，给人一种国际化的海洋氛围。1950年代喷发的卡佩利尼奥斯火山创造了独特的月球景观。该岛以其蓝色绣球花而闻名。
• 房地产市场： 奥尔塔和沿海地区的房产备受追捧。海景住宅或迎合帆船社区的房屋都有机会。

法亚尔的房地产市场具有独特的优势，可以从不断增长的海洋旅游业中受益。奥尔塔码头附近的房产价格高昂，翻新后的房产达到 2,100-2,400 欧元/平方米。自 2022 年以来，该岛的西部地区可以欣赏到邻近的笔克火山峰的壮丽景色，其价值增长了 18%。

Pico：山岛

• 生活方式： 以葡萄牙最高的山峰皮科为主，风景壮丽。它以其独特的被联合国教科文组织列为世界遗产的葡萄园而闻名，葡萄种植在黑色火山石畜栏中。观鲸和海豚是主要景点。
• 房地产市场： 传统的石屋，通常有葡萄园用地。人们对山景或海景房产的兴趣日益浓厚。

笔克的房地产市场因其被联合国教科文组织葡萄园指定和不断增长的葡萄酒旅游业而发生了变化。自 2022 年以来，联合国教科文组织区域内或邻近的房产升值了 35%，翻新房屋的价格达到 1,800-2,200 欧元/平方米。该岛的西海岸享有英吉利海峡对面法亚尔的壮丽日落景色，是当代房产价格最高的。

岛屿投资者的监管考虑因素

投资者必须应对葡萄牙岛屿上不同的监管环境。马德拉国际商务中心为某些投资者提供潜在的税收优惠，包括降低企业税率和特定情况下潜在的个人所得税优惠。这些优势需要仔细的结构和专业指导，但可以显着提高投资回报。

亚速尔群岛在葡萄牙标准财产法规下运营，但受益于简化规划流程的区域自治。非受保护建筑物的翻新许可证的处理速度通常比大陆快 40%，但对保护区内或具有历史意义的房产适用严格的规定。

非居民投资者应注意，这两个群岛都受到与葡萄牙大陆相同的收购流程的约束，包括需要葡萄牙财政号码 （NIF） 和标准转让税。然而，由于岛屿的专业服务基础设施较为有限，公证程序可能需要更长的时间。

气候适应能力和面向未来

气候考虑对于岛屿房地产投资越来越重要。这两个群岛都面临着不同的挑战，马德拉岛在某些地区发生野火和山洪的风险增加。亚速尔群岛面临海平面上升，可能会影响沿海财产，特别是在低洼岛屿上。

保险费反映了这些不断变化的风险，自 2022 年以来，脆弱地区的沿海房产保费上涨了 15-25%。具有前瞻性思维的开发商正在融入弹性功能，包括增强的排水系统、防火材料和沿海地区的高架地基。

地区政府以大量基础设施投资作为回应。马德拉群岛已拨款 4500 万欧元用于改善水管理系统，而亚速尔群岛政府则实施了严格的沿海建设法规，并投资了 3000 万欧元用于海岸线保护措施。

选择您的岛屿：生活方式与投资的结合

选择合适的葡萄牙岛屿进行生活方式投资取决于您的个人优先事项。马德拉岛拥有精致、成熟的基础设施和强大的奢侈品市场。亚速尔群岛提供多样化的体验，从相对繁华的圣米格尔岛到弗洛勒斯岛的深邃宁静，通常具有更实惠的房价，并且注重自然和真实性。

对于寻求即时租金回报的投资者来说，马德拉岛成熟的旅游市场和数字游民社区提供了最可靠的收入来源。那些投资期限较长的人可能会在亚速尔群岛发现更大的升值潜力，特别是在圣米格尔西部或笔克的联合国教科文组织葡萄园区等新兴地区。

理想的方法是将彻底的现场勘探与熟悉岛屿房地产市场独特特征的专家的专业指导相结合。在做出决定时，不仅要考虑当前状况，还要考虑未来的基础设施发展、气候适应能力和不断变化的旅行模式。

如需更多信息，请联系我们 info@portugalproperty.com

出版于: Business / Guide to Portugal / Miscellaneous