Лучшие португальские острова для инвесторов в 2025 году

Опубликован в 5th November, 2025

Португалия, страна, известная своим потрясающим материком, также может похвастаться захватывающими дух атлантическими архипелагами: Мадейра и Азорские острова. Эти острова предлагают уникальный образ жизни и растущие рынки недвижимости, что делает их все более привлекательными для инвесторов, ищущих как личное убежище, так и надежные финансовые возможности. Представьте себе подробную карту этих архипелагов, на которой выделены ключевые острова, на каждом из которых подробно описаны их уникальная привлекательность - это ваш путеводитель по островным инвестиционным жемчужинам Португалии на 2025 год.

Мечты об островах: атлантические жемчужины Португалии для инвестиций и образа жизни (обзор карты)

Это визуальное путешествие исследует отличительные характеристики этих островов, уделяя особое внимание тому, что делает их привлекательными для инвесторов в образ жизни - людей, которые отдают приоритет качеству жизни, уникальному опыту и сообществу, наряду с потенциалом роста стоимости недвижимости и дохода от аренды.

Обзор состояния инвестиционного климата до 2025 года

В 2025 году островные рынки недвижимости Португалии представляют собой увлекательный инвестиционный ландшафт. В то время как на материковой части Португалии рост цен на недвижимость умеренный до 3,8% в год, на Мадейре за последний год был зафиксирован рост на 6,2%, а в престижных районах Фуншала этот показатель составил 8,1%. На Азорских островах, начиная с более низкой базы, наблюдался еще более резкий рост на 7,5% в годовом исчислении, причем лидирует Сан-Мигель с 9,3%.

Такое превосходство обусловлено несколькими сходящимися факторами. Ограниченное предложение земли создает естественные ограничения предложения, в то время как растущая международная осведомленность значительно расширила круг покупателей. Продолжающиеся инвестиции правительства Португалии в инфраструктуру - 220 миллионов евро, выделенных на развитие острова до 2027 года, - еще больше улучшают долгосрочные перспективы стоимости.

Нормативно-правовая база между архипелагами существенно различается. Мадейра предлагает существенные преимущества благодаря своему статусу Международного бизнес-центра, предоставляя потенциальные налоговые льготы для определенных инвесторов. Азорские острова работают в соответствии с более стандартным португальским режимом собственности, но извлекают выгоду из региональной автономии, которая упростила процессы планирования, сократив бюрократические задержки примерно на 40% по сравнению с материковыми процедурами.

Мадейра: жемчужина Атлантики

• Образ жизни: Мадейра, которую часто называют «Жемчужиной Атлантики», предлагает изысканный, но непринужденный образ жизни. Его столица, Фуншал, является оживленным городом с историческим шармом, отличными ресторанами и элитным шопингом. Остров славится своими пышными лесами лауриссильва (объект Всемирного наследия ЮНЕСКО), впечатляющими скалами и обширной сетью прогулок по левадам. Климат мягкий круглый год, что делает его идеальным для любителей активного отдыха. Он привлекает взыскательную международную клиентуру, ищущую качество и спокойствие.
• Рынок недвижимости: Рынок недвижимости Мадейры хорошо развит, особенно в Фуншале и на более солнечном южном побережье. Вы найдете широкий выбор вариантов: от роскошных вилл с потрясающим видом на море до современных апартаментов и традиционных quintas (поместий). Также популярны такие районы, как Кальета и Понта-ду-Сол.

Рынок недвижимости Фуншала демонстрирует замечательную сегментацию в 2025 году. Исторический старый город предлагает премиальные цены в размере 4 200-5 000 евро/м² за отремонтированную недвижимость, в то время как район Лидо предлагает роскошные апартаменты по цене 3 800-4 500 евро/м². Западный Фуншал, особенно Сан-Мартиньо, предлагает более выгодное соотношение цены и качества — 3 200-3 800 евро/м², но при этом предлагает отличные удобства.

Доходность от аренды значительно варьируется в зависимости от местоположения и типа недвижимости. Первоклассная недвижимость для краткосрочной аренды в туристическом центре Фуншала приносит 5,5-6,2% валовой прибыли, в то время как долгосрочная аренда обычно приносит 4,2-4,8%. Западные прибрежные застройки вокруг Кальеты, с их превосходным воздействием солнца, стали центрами краткосрочной аренды, достигая уровня заполняемости 78% в год и доходности, приближающейся к 7% для премиальной недвижимости.

Революция цифровых кочевников на Мадейре

Инициатива Мадейры «Цифровая деревня кочевников» в Понта-ду-Сол превратилась из эксперимента в признанный успех. В настоящее время в проекте ежегодно работает более 9 000 удаленных работников, что создает круглогодичный спрос, который произвел революцию на рынке долгосрочной аренды. Недвижимость, обслуживающая эту демографическую группу и предлагающая высокоскоростной интернет, коворкинги и общественные удобства, имеет на 15-20% больше арендных ставок.

Этот приток цифровых кочевников стал катализатором развития инфраструктуры: оптоволоконный интернет теперь охватывает 96% острова, а коворкинги выходят за пределы Понта-ду-Сол в Фуншал, Кальету и Машику. Для инвесторов это представляет собой значительную возможность войти в растущий сегмент рынка, менее восприимчивый к сезонным колебаниям.

Азорские острова: гобелен из девяти Изумрудных островов

Азорский архипелаг, группа из девяти вулканических островов, предлагает более суровый, ориентированный на природу опыт. Каждый остров имеет свой уникальный характер.

Сан-Мигель: Зеленый остров

Образ жизни: Будучи самым большим и густонаселенным островом, Сан-Мигель предлагает больше всего удобств и инфраструктуры. Понта-Делгада – очаровательная столица с исторической архитектурой. Остров славится своими кратерными озерами (Сете-Сидадес, Фурнас), геотермальными горячими источниками и яркими зелеными пейзажами. Он идеально подходит для любителей природы, пеших прогулок и тех, кто ищет более активный, авантюрный образ жизни.

• Рынок недвижимости: В Понта-Делгаде и ее окрестностях есть апартаменты и таунхаусы. В более сельских районах есть традиционные каменные дома и квинты.

Стоимость недвижимости в Сан-Мигеле значительно выросла: цены в центре города Понта-Делгада выросли с 1 800 евро/м² в 2022 году до 2 350 евро/м² в 2025 году. Южный прибрежный участок от Лагоа до Вила-Франка-ду-Кампу превратился в рынок премиум-класса, где отремонтированная недвижимость стоит 2 100-2 600 евро/м². Сельская недвижимость со значительной площадью земли остается сравнительно доступной по цене 1400-1800 евро/м², хотя недвижимость с видом на озеро или океан имеет значительные надбавки.

Рынок аренды претерпел значительные изменения: краткосрочная аренда достигает 70% годовой заполняемости, а валовая доходность составляет 6,5-7,2% в престижных районах. Растущая привлекательность острова для приключенческих туристов продлила традиционный сезон, с пешими прогулками, наблюдением за китами и геотермальными аттракционами, привлекающими посетителей круглый год.

Терсейра: Остров Сирени

• Образ жизни: Терсейра известна своей столицей Всемирного наследия ЮНЕСКО, Ангра-ду-Эроишму, прекрасно сохранившимся историческим городом. Остров имеет сильную культурную самобытность с многочисленными фестивалями и традициями. Он предлагает сочетание истории, культуры и природных красот, включая вулканические пещеры, такие как Алгар-ду-Карван.
• Рынок недвижимости: В Angra do Heroísmo есть исторические таунхаусы и апартаменты. Сельские районы предлагают традиционные дома.

Терсейра представляет собой привлекательную стоимость в 2025 году, где цены на недвижимость примерно на 25-30% ниже сопоставимых объектов в Сан-Мигеле. Исторические объекты в зоне ЮНЕСКО Ангра-ду-Эроишму продемонстрировали самый сильный рост, подорожав на 22% с 2022 года и достигнув 1 900-2 300 евро/м². Рынок аренды менее развит, чем на Сан-Мигеле, но демонстрирует сильный потенциал роста, особенно учитывая богатый культурный календарь острова и растущее количество круизных судов.

Фаял: Голубой остров

• Образ жизни: Орта, главный город Фаяла, является известным местом остановки для трансатлантических моряков, что придает ему космополитичную морскую атмосферу. Вулкан Капелиньюш, извергшийся в 1950-х годах, создал уникальный лунный ландшафт. Остров известен своими голубыми гортензиями.
• Рынок недвижимости: Недвижимость в Орте и вдоль побережья пользуется спросом. Существуют возможности для домов с видом на море или тех, которые обслуживают парусное сообщество.

Рынок недвижимости Фаяля обладает уникальными возможностями для получения выгоды от растущего сектора морского туризма. Недвижимость рядом с Орта Марина продается по премиальным ценам, а отремонтированные квартиры достигают 2 100-2 400 евро/м². В западных районах острова, откуда открывается потрясающий вид на соседнюю вулканическую вершину Пику, с 2022 года стоимость увеличилась на 18%.

Пику: Горный остров

• Образ жизни: Над ним возвышается самая высокая гора Португалии, Пику, с которой открываются драматические пейзажи. Он известен своими уникальными виноградниками, внесенными в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, где виноград выращивается в загонах из черного вулканического камня. Наблюдение за китами и дельфинами является главной достопримечательностью.
• Рынок недвижимости: Традиционные каменные дома, часто с виноградниками. Растущий интерес к объектам недвижимости с видом на горы или море.

Рынок недвижимости Пико претерпел изменения благодаря включению виноградников в список ЮНЕСКО и растущей индустрии винного туризма. Недвижимость в пределах или рядом с зоной ЮНЕСКО подорожала на 35% с 2022 года, достигнув 1 800-2 200 евро/м² для отремонтированных домов. Западное побережье острова, откуда открывается захватывающий вид на закат на Фаял через канал, предлагает самые высокие цены на современную недвижимость.

Нормативные соображения для островных инвесторов

Инвесторы должны ориентироваться в различных нормативных условиях на островах Португалии. Международный бизнес-центр Мадейры предлагает потенциальные налоговые преимущества для определенных инвесторов, включая сниженные ставки корпоративного налога и потенциальные льготы по подоходному налогу с физических лиц при определенных обстоятельствах. Эти преимущества требуют тщательного структурирования и профессионального руководства, но могут значительно повысить доходность инвестиций.

Азорские острова работают в соответствии со стандартными португальскими правилами собственности, но извлекают выгоду из региональной автономии, которая упростила процессы планирования. Разрешения на реконструкцию неохраняемых зданий обычно оформляются на 40% быстрее, чем на материке, хотя строгие правила применяются к объектам в охраняемых районах или имеющим историческое значение.

Инвесторам-нерезидентам следует обратить внимание на то, что на оба архипелага распространяются те же процессы приобретения, что и на материковую часть Португалии, включая необходимость получения португальского фискального номера (NIF) и стандартных налогов на передачу собственности. Однако нотариальные процедуры могут занять больше времени из-за более ограниченной инфраструктуры профессиональных услуг на островах.

Устойчивость к изменению климата и готовность к будущему

Климатические соображения становятся все более важными для инвестиций в недвижимость на островах. Оба архипелага сталкиваются с различными проблемами, при этом на Мадейре повышен риск лесных пожаров и внезапных наводнений в некоторых районах. Азорские острова сталкиваются с повышением уровня моря, что может повлиять на прибрежную недвижимость, особенно на низменных островах.

Страховые премии отражают эти развивающиеся риски, при этом с 2022 года страховые премии в прибрежных районах в уязвимых районах увеличились на 15-25%. Дальновидные разработчики внедряют функции устойчивости, в том числе усовершенствованные дренажные системы, огнестойкие материалы и возвышенные фундаменты в прибрежных зонах.

Региональные правительства отреагировали на это значительными инвестициями в инфраструктуру. Мадейра выделила 45 миллионов евро на улучшение систем управления водными ресурсами, в то время как правительство Азорских островов ввело строгие правила строительства прибрежных районов и инвестировало 30 миллионов евро в меры по защите береговой линии.

Выбор острова: образ жизни встречается с инвестициями

Выбор подходящего португальского острова для инвестиций в образ жизни зависит от ваших личных приоритетов. Мадейра предлагает изысканность, развитую инфраструктуру и сильный рынок предметов роскоши. Азорские острова предлагают разнообразные впечатления, от относительной суеты Сан-Мигеля до глубокого спокойствия Флореса, часто с более доступными ценами на недвижимость и акцентом на природу и аутентичность.

Для инвесторов, стремящихся получить немедленный доход от аренды, устоявшийся туристический рынок Мадейры и сообщество цифровых кочевников предлагают самые надежные источники дохода. Те, у кого более длительный инвестиционный горизонт, могут найти больший потенциал роста на Азорских островах, особенно в развивающихся районах, таких как западный Сан-Мигель или зона виноградников ЮНЕСКО на Пику.

Идеальный подход сочетает в себе тщательное исследование на месте с профессиональным руководством специалистов, знакомых с уникальными характеристиками рынков островной недвижимости. При принятии решения учитывайте не только текущие условия, но и будущее развитие инфраструктуры, устойчивость к изменению климата и меняющиеся схемы поездок.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Business / Guide to Portugal / Miscellaneous