Steuern

Wenn Sie Immobilien in Portugal kaufen und keinen Wohnsitz in Portugal haben, müssen Sie einige Steuern zahlen.

Grundsteuer in Portugal

Wenn Sie Immobilien in Portugal kaufen und keinen Wohnsitz in Portugal haben, müssen Sie einige Steuern zahlen. Definitionsgemäß gelten Sie als nicht in Portugal lebend, wenn Sie nicht 183 Tage pro Jahr (Steuerkalenderjahr) oder mehr in Portugal leben oder wenn Ihre primäre Adresse nicht da ist.

INDIVIDUELLE BESTEUERUNG Als nichtportugiesischer Einwohner sind Sie steuerpflichtig auf Ihr portugiesisches Einkommen und ein Ehepaar werden gemeinsam besteuert. Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, unterliegen Sie den unten beschriebenen Steuern:

Mietsteuer

Wenn Sie nach dem Kauf Ihrer Immobilie entscheiden, dass Sie sie vermieten möchten, werden Sie auf diese Mieteinnahmen besteuert. Der Nettomietertrag wird pauschal mit 15 % besteuert, der an der Quelle einbehalten wird.

Das zu versteuernde Einkommen kann als Bruttomiete abzüglich aller Unterhaltskosten, damit zusammenhängender Aufwendungen wie Versicherungsprämien und Gemeindesteuer sowie etwaiger Reparaturkosten berechnet werden. Sie können Ihre Zinskosten, die beim Kauf der Immobilie entstanden sein könnten, nicht abziehen.

Grundsteuer (Unbewegliche Grundsteuer, IMI)

Als Eigentümer von Immobilien in Portugal müssen Sie Grundsteuer zahlen (Immovable Property Tax, IMI).

Jede einzelne Gemeinde hat ihren eigenen Tarif und wird von der Gemeindevertretung beschlossen. Die Person/Corporation, der die Immobilie am letzten Tag des jeweiligen Steuerjahres gehört, ist zur Zahlung der IMI-Steuer verpflichtet.

  • Die Steuersätze liegen zwischen 0,3 % und 0,45 %.
  • Immobilien in ländlichen Gebieten werden mit 0,8 % besteuert, während Immobilien in mehr städtischen Gebieten in den angegebenen Bereich fallen werden.
  • Immobilien, die seit 2004 neu bewertet wurden, werden zwischen 0,2 und 0,5 % und die Wertgegenstände vor 2004 zwischen 0,4 und 0,8 % liegen.
  • Immobilien, die sich im Besitz einer Gesellschaft mit Sitz in "Schwarzen" gelisteten Ländern befinden (Steueroasen - E.G. Britische Jungferninseln, Isle of Man, Gibraltar), zahlen eine gerade 7,5% Steuer des steuerbaren Wertes.
  • Einige Immobilienfälle sind von der Grundsteuer (IMI) befreit. Immobilien, die als Dauerwohnsitz genutzt oder vermietet werden sollen, sind für einen Zeitraum von 3 Jahren von der Grundsteuer (IMI) befreit und hängen vom Patrimonialwert der Immobilie ab.
  • Die Steuerbefreiung gilt für einen Zeitraum von drei Jahren bei städtischen Liegenschaften mit einem Steuerregistrierungswert von bis zu 125.000 € von Privatpersonen, die im Jahr vor dem Erwerb ein zu versteuerndes Einkommen erzielt haben, von bis zu 153.300 €.

Grunderwerbsteuer - IMT (Imposto Municipal sobre Transamissoes)

IMT ist eine Grunderwerbssteuer, die durch den höheren Wert des Wertes der Taten oder des steuerbaren Wertes berechnet wird. Der Satz ist variabel und hängt vom Typ der Eigenschaft und dem Wert der Eigenschaft ab.

Berechnen der IMT-Steuer

Vermögenssteuer (AIMI)

Das im Jahr 2017 eingeführte Adicional Imposto Municipal Sobre Iméveis (AIMI) gilt als Portugals Version einer Vermögenssteuer, die Eigentümer mit einem Anteil an portugiesischen Immobilien im Wert von über 600.000 Euro betrifft. Unabhängig vom Aufenthaltsstatus betragen die angewandten Sätze 0,4 % auf den Gesamtbetrag für Immobilien, die von Unternehmen gehalten werden, 0,7 % für Einzelpersonen und 1 % für Immobilien im Wert von über 1 Mio. EUR.

Es gibt eine gewisse Erleichterung, die durch eine 600.000€ Zulage pro Person kommt, abgezogen vom Wert aller portugiesischen Immobilien.

Die folgenden Werte basieren auf den patrimonialen Werten der Eigenschaft

  • Bis zum Wert von 600.000 € ist kein AIMI zahlbar
  • Zwischen 600.000 € und 1Mio. € 0,7 % auf den Wert zwischen 600.000 € und 1 Mio. €
  • Wert über 1 Mio. € 0,7 % auf 400.000 € + 1 % auf Einen Wert von mehr als 1 Mio. €

Diejenigen, die nicht anspruchsberechtigt sind, zahlen AIMI auf den vollen Immobilienwert. Sowohl für IMI als auch für AIMI berechnen die Steuerbehörden jedoch den Immobilienwert anhand des Valor Patrimonial Tributério (VPT), bei dem diese Werte in der Regel unter dem tatsächlichen Marktwert liegen.

Steuersatz(%)
Einzelpersonen (1) und ungeteilte Erbschaften0.7
Unternehmen (2)0.4
Städtische Immobilien im Besitz von Unternehmen in Steueroasen7.5

(1) Auf die Steuerbemessungsgrundlage von mehr als 1.000.000 € oder das Doppelte für Verheiratete oder Nichteheliche wird im Falle von Personen ein Grenzsatz von 1 % erhoben.

(2) Bei städtischen Liegenschaften, die sich im Besitz von Unternehmen befinden, wird für den persönlichen Gebrauch der Aktionäre, der Mitglieder des Verwaltungsrats oder von Verwaltungsorganen, der Geschäftsführung oder der Aufsicht ein Satz von 0,7 % angewandt. Auf den Teil der Steuerbemessungsgrundlage, der 1.000.000 € übersteigt, wird ein Grenzsatz von 1% angewandt.

Stempelsteuer

Sie sind verpflichtet, Stempelsteuer auf Verträge, Urkunden, Bankhypotheken und Kredite, Dokumente und Titel zu zahlen und sind in der Verantwortung des Käufers. Der Satz der Stempelsteuer variiert je nach Art der Immobilie und dem Wert der Immobilie. Die Rate je nach Art der Tat/Operation liegt zwischen 0,4% und 0,8%. 
Transaktionen mit Eigentum an Unternehmen zahlen keine Stempelsteuer.

Kapitalertragsteuer

In Portugal gilt eine Kapitalertragssteuer. Wenn ein Gebietsfremder eine portugiesische Immobilie verkauft, wird er pauschal mit 25 % besteuert. Wenn das Geld aus einem Verkauf reinvestiert wird, werden nur 50% des zu versteuernden Nettoeinkommens der Kapitalertragsteuer unterliegen. Zur Berechnung des zu versteuernden Gewinns nehmen Sie den Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten, etwaiger Kosten, die bei der Eigentumsübertragung anfallen, sowie alle Kosten der Vermögensverbesserung, die innerhalb von 5 Jahren nach dem Verkauf entstanden sind.

Es gibt einige Ausnahmen von der Kapitalertragsteuer in Portugal:

  • Wenn Sie einen Steuerberechtigten in Portugal haben (In Portugal domiziliert) und Ihren Hauptwohnsitz in Portugal verkaufen und Sie einen anderen Wohnsitz in Portugal kaufen. Wichtig ist, dass diese Regel für Verkäufe gilt, die innerhalb von 3 Jahren nach oder 2 Jahren vor liegen.
  • Wenn die betreffende Immobilie zum ersten Mal vor Januar 1989 in Ihrem Namen bewohnt wurde.
  • Wenn Sie sich entscheiden, die Ausbeträge aus dem Verkauf Ihres portugiesischen Hauptwohnsitzes in einen anderen Hauptwohnsitz in der EU zu reinvestieren, können Sie die Kosten übernehmen.
    ...... Lesen Sie mehr

Agenturgebühren sind steuerlich abzugsfähig:

Vom Käufer werden keine Agenturgebühren bezahlt. In Portugal ist es immer der Verkäufer, der die Agenturgebühren zahlt. Ab Juli 2008 können Agenturgebühren als Verkaufsaufwand von etwaigen Kapitalgewinnen aus dem Verkauf einer Immobilie abgezogen werden.

Erbschaftssteuer

Ab 2004 ist keine Erbschaftsteuer mehr von der unmittelbaren Familie zu entrichten, und es wird eine Stempelsteuer von 0,8 % erhoben. Für die nicht-unmittelbare Familie wird eine Stempelsteuer von 10% erhoben... Lesen Sie mehr

Steuervertretung

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass alle gebietsfremden Personen oder Unternehmen mit einem Vermögen in Portugal einen steuerlichen Vertreter ernennen müssen. Gebietsfremde Steuerpflichtige, die in Portugal und an der Algarve zu versteuerndes Einkommen erzielen, müssen einen Steuervertreter ernennen, der garantiert, dass der Gebietsfremde den Steuerverpflichtungen Portugals entspricht.

Der Steuervertreter ist ein Weg zwischen der Person/Dem Unternehmen, die über die Vermögenswerte verfügt, und der Steuerabteilung. Der Steuervertreter ist dann gemeinsam (mit Der Einzelperson/Unternehmen) für alle Steuerberechnungen im Zusammenhang mit allen Steuerverpflichtungen der einzelnen/Unternehmen Portugals (z. B. Immobilien, Bankkonten, Autos und Einkommen – alle Steuerrechnungen).

Die Steuerbehörde, die nur mit/über den Steuervertreter Einzelpersonen/Unternehmen in Bezug auf Mietertragserklärungen, Bewertungen, IMI-Steuerrechnungen usw. arbeitet.